Ga naar de inhoud
Onderzoek

Minder woningen voor doorsneegezin: 185 wijken nu volledig onbetaalbaar

Een straat met dure woningen in Leidsche Rijn Beeld © ANP

De woningmarktproblemen zijn inmiddels zo groot dat hele woonwijken onbetaalbaar zijn geworden voor doorsneegezinnen. In een paar jaar tijd is het aantal wijken waar modale huishoudens geen enkel huis meer kunnen betalen verdubbeld. Het gaat nu om 185 locaties in Nederland. Starters met een modaal inkomen worden het hardst geraakt.

Dat blijkt uit onderzoek van RTL Nieuws in samenwerking met Follow the Money. De woningprijzen stijgen al jaren, mensen die al een huis hebben profiteren daar van. Maar voor starters met een normaal inkomen, die geen overwaarde of vermogen op tafel kunnen leggen, wordt het steeds lastiger om nog een koophuis te vinden in de regio naar keuze. 

Buitenwijken veel te duur

Vooral mensen met een beroep dat in de coronatijd als essentieel werd gezien, denk aan zorgpersoneel, politieagenten en leraren, zien het aantal wijken waar zij hoe dan ook geen kans maken steeds verder oplopen. In 2016 waren er 87 wijken in heel Nederland onbereikbaar voor deze groep. Maar vorig jaar steeg dat naar 185 woongebieden, waaronder nieuwbouwwijken zoals Holland Park in Diemen of Leidsche Rijn bij Utrecht.

Belangrijkste thema voor kiezers

De vastzittende woningmarkt is voor kiezers het allerbelangrijkste thema tijdens deze verkiezingen. Zo bleek eerder onder meer uit een peiling van het RTL Nieuwspanel. 59 procent van de leden van het panel ziet de woningmarkt als hoofdthema. Onder jongeren is dat zelfs 70 procent.

Opvallend is dat niet alleen de populaire stadscentra onbereikbaar zijn, waar hogere inkomens al langer de dienst uitmaken. Inmiddels zijn ook steeds meer buitenwijken of forenzensteden veel te duur, terwijl deze wijken juist bedacht waren om de middeninkomens comfortabele woonruimte te bieden in de buurt van de stad. Denk aan Amstelveen, Zoetermeer en delen van Almere.

In 2016 waren er bijna 2,4 miljoen huizen van minimaal 80 vierkante meter bereikbaar voor huishoudens met een modaal inkomen (gezamenlijk 64.000 euro per jaar). In 2022 was dat gedaald naar 1,75 miljoen woningen. Dat is een afname van 675.000 woningen, terwijl de totale woonvoorraad in diezelfde periode juist groeide met 5 procent en ook de regels om te lenen soepeler werden.

Het dalend aanbod betaalbare koopwoningen speelt niet alleen in de Randstad. Sinds 2016 daalde de betaalbare woonvoorraad voor modale inkomens in 288 van de 342 Nederlandse gemeenten. Van Opsterland tot Oudewater en van Losser tot Lisse.

Onder meer de Utrechtse nieuwbouwwijk Leidsche Rijn, waar de afgelopen twee decennia veel woningen zijn gebouwd om de groeiende populariteit van de Domstad op te vangen, is nu onbetaalbaar.

In 2016 stonden hier 1822 woningen met een WOZ-waarde die bereikbaar was voor modale inkomens. Vorig jaar was dat gedaald naar 0 woningen onder de 290.000 euro, een bedrag dat een stel met een modaal inkomen zonder overwaarde of vermogen kan financieren.

Hoogleraar vastgoedeconomie Hans Koster (VU) kijkt ervan op dat Vinex-wijken zoals Leidsche Rijn zo duur zijn geworden. "Leidsche Rijn is een locatie waar de afgelopen jaren juist is bijgebouwd om de Randstad betaalbaar te houden", zegt Koster. De oorzaak ligt volgens hem in het weinig gevarieerde aanbod in deze wijk, waar vooral grotere rijtjeshuizen staan. "Als je een wijk verdicht en meer verschillende woningtypen bouwt, blijft die doorgaans toegankelijker voor starters."

Oneerlijk

Een andere regio waar de nood hoog is voor modale inkomens, is Haarlem. Basisschoolleraar en RTL Nieuwspanel-lid Suzanne Elzinga is al jaren op zoek naar een koopwoning in de stad waar zij is geboren en getogen, maar kan niets vinden. "Ik vind het moeilijk, want ik verdien een fatsoenlijk salaris maar ik kom maar niet binnen op die woningmarkt en dat voelt heel oneerlijk."

Volgens Koster zijn de problemen op de Nederlandse woningmarkt nog te overzien als je beseft dat er vaak op een half uur reistijd nog wel betaalbaar aanbod is. Maar dat is voor mensen zoals Suzanne geen optie. "Mijn hele leven ligt in Haarlem, hier wonen mijn vrienden en familie en hier werk ik. Waarom lukt het de politiek niet om hier iets bij te bouwen voor mensen zoals ik?"

In de video hieronder vertelt Suzanne over haar moeizame en bijna onmogelijke zoektocht naar een koopwoning in Haarlem.

Bekijk ook - Single en lerares: Suzanne heeft geen schijn van kans (meer) op de woningmarkt

01:09
Suzanne kan met haar budget nog maar uit 104 woningen kiezen. In 2017 waren dat er bijna 7000. "De vijver waar ik uit kan vissen is totaal opgedroogd."

De crisis op de Nederlandse woningmarkt is vooral problematisch voor starters met een modaal inkomen. Mensen die een paar jaar geleden al een huis hadden, profiteren juist van de toegenomen schaarste. Uit recent onderzoek van het CBS blijkt dat een groeiende groep Nederlanders een steeds kleiner deel van het inkomen kwijt is aan woonlasten, omdat hun koophuis snel in waarde stijgt. Het leidt tot meer ongelijkheid.

"Starters op de woningmarkt voelen het hardst dat de woonongelijkheid aan het toenemen is", zegt hoogleraar Koster. "De modale starter komt op steeds meer plekken in de knel, maar de rest profiteert."

Verantwoording

Dit onderzoek is een samenwerking tussen RTL Nieuws en Follow the Money. Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van de WOZ-waarde van elke woning in Nederland. WOZ staat voor Waarde Onroerende Zaken, het is een waarde die wordt vastgesteld en door gemeenten bijvoorbeeld wordt gebruikt om belasting over te heffen.

Volgens deskundigen die zijn geraadpleegd is de WOZ-waarde gemiddeld genomen een goede indicatie voor de verkoopwaarde van een woning. In totaal is van zo'n 8 miljoen woningen deze WOZ-waarde van 2016 en 2022 verzameld, net als de wijken en gemeenten waar de woningen in staan.

Profielen

Aan de hand van de waarden, de regels omtrent lenen, de hypotheekrente en verschillende profielen (zoals een modaal huishouden, een alleenstaande leerkracht of een gezin dat eerder een woning met overwaarde verkocht) is vervolgens per woning bekeken of deze voor iemand bereikbaar zou zijn als de woning te koop wordt aangeboden. Dit potentieel is met een model voor zowel 2016 als 2022 per profiel inzichtelijk gemaakt.

Voor dit artikel is vooral gebruik gemaakt van het profiel van een gezin op de woningmarkt met een modaal huishoudinkomen zonder inbreng van eigen geld of overwaarde van een andere woning. Voor 2022 betekent dat een dubbel inkomen van 38.500 en 25.500 euro. Voor 2016 is vanwege bijvoorbeeld loonontwikkelingen gerekend met een lager inkomen.

Op basis van het profiel en rekenmethoden van het NIBUD is een maximale hypotheeklast berekend voor zowel 2016 als 2022. Die hypotheek hebben we per woning en per jaar vergeleken met de WOZ-waarde. Ligt een WOZ-waarde lager dan de maximale hypotheek dan is deze woning bereikbaar. Is de WOZ-waarde hoger dan de maximale hypotheek dan valt deze buiten bereik.