Hoe zijn we in deze ernstige wooncrisis beland? 'Kopen ís niet beter dan huren'

Het is inmiddels een bekend riedeltje: wie een huis heeft kunnen kopen, zit gebakken. De huizenprijzen stijgen maar door, waardoor huizenbezitters slapend rijker worden. Bovendien worden ze ook nog eens met allerlei fiscale voordeeltjes beloond, zoals de hypotheekrenteaftrek en de onbelaste overwaarde. Met die overwaarde op hun huis kunnen ze vervolgens een nóg groter huis kopen, waardoor ze blijven stijgen op de sociale ladder.

Huurders hebben ondertussen het nakijken. Zij zijn in verhouding een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten, zien die woonlasten ieder jaar stijgen (sneller dan de inflatie) en houden nauwelijks geld over om te kunnen sparen voor een ook door hen zo begeerde koopwoning. Maar die koopwoning wordt door de stijgende prijzen steeds onbereikbaarder. Huurders kunnen hun opgelopen achterstand ten opzichte van leeftijdsgenoten die wél een huis hebben, met geen mogelijkheid meer inhalen.

In 2020 waren doorsnee huiseigenaren 90 keer zo rijk als huurders, schrijft Cody Hochstenbach in zijn boek Uitgewoond. In 2008, op de piek van de vorige huizenbubbel, was dat nog 'maar' 43 keer. De vermogenskloof tussen kopers en huurders is de afgelopen jaren dus schrikbarend gegroeid. En dan hebben we het nog niet eens over de vele dak- en thuisloze mensen – naar schatting zo’n 100 duizend – die ook in aantal toenemen.

Hoe heeft het zover kunnen komen? Het is geen ongelukje of onvermijdelijk fenomeen, zegt Hochstenbach (32), maar het gevolg van doelbewust politiek beleid. Hochstenbach doet als stadsgeograaf al sinds 2013 onderzoek naar de stijgende huizenprijzen in Nederlandse steden, de verdringing van arme inwoners uit diezelfde steden, het opkopen van woningen door beleggers en het slinkende aanbod aan sociale huurwoningen. Zijn boek Uitgewoond is gebaseerd op dat onderzoek.

Mythes over de woningmarkt

In het boek ontkracht hij, met persoonlijke anekdotes en keiharde feiten en cijfers, 11 mythes over de woningmarkt. Zoals de mythe dat sociale huurwoningen alleen voor arme mensen moeten zijn. "Dat idee staat haaks op de Nederlandse woongeschiedenis", legt hij uit. "Nederland kende een sterke sociale huursector, betaalbaar en van goede kwaliteit, voor lage en middeninkomens. Die woningen waren er niet alleen voor de zielenpoten, om het zo maar te noemen, maar ook voor de belangrijke middengroep in de samenleving, waaronder de leraren en verpleegkundigen waar het altijd over gaat. Ook zij konden betaalbaar huren."

"Onze volkshuisvesting werd internationaal geroemd, delegaties uit het buitenland kwamen hier kijken om een voorbeeld aan ons te nemen. Maar de afgelopen dertig jaar heeft de politiek de aanval ingezet op die volkshuisvesting. Die sector moest en zou kleiner. Honderdduizenden sociale huurwoningen zijn verkocht of gesloopt. Als gevolg van politieke keuzes is de toegang tot de sociale huur beperkt tot de allerlaagste inkomens en mensen met een indicatie of een zorgbehoefte. En het is heel belangrijk dat mensen met een laag inkomen terechtkunnen bij woningcorporaties, maar het is kwalijk als het alléén nog maar die mensen zijn."

Want waarom zou minder aan woonlasten besteden geen keuze mogen zijn? "Als kopers lage maandlasten hebben, zeggen we: goeie deal, dat heb je lekker gedaan. Maar als je 'te weinig' betaalt voor je huurwoning, word je weggezet als asociale huurder die het verpest voor anderen. Terwijl juist kopers worden gesubsidieerd en dankzij die subsidie goedkoop wonen. Dát is asociaal."

Wie verziekt het feestje?

"De VVD voert nu actief beleid om 'scheefwoners' uit te roken, maar toen die term net bedacht was, rond 1990, was diezelfde VVD juist heel kritisch op dat frame. Als liberale partij vonden ze dat je ook met een hoger inkomen de keuzevrijheid moest hebben om goedkoper te wonen en bijvoorbeeld een duurdere auto te rijden. Nu is dat helemaal omgeslagen en ben je - als je te goedkoop huurt - degene die het feestje verziekt voor anderen."

Hetzelfde beleid dat de sociale huur een kopje kleiner maakte, heeft er volgens Hochstenbach toe geleid dat er een obsessie ontstond met woningbezit. "Je moest kopen, anders was je een dief van je eigen portemonnee." De prominente mythe dat kopen beter is dan huren, ontkracht hij ook in zijn boek.

"Kopen is an sich helemaal niet beter dan huren, maar door allerlei beleid dat kopers bevoordeelt en huurders benadeelt is het verworden tot een selffulfilling prophecy. Kopers werden gezien als betere burgers, die meer zouden omkijken naar hun buurt. Zo is het ideaal ontstaan dat kopen beter is en dat kopers superieur zijn aan huurders. Het bewijs daarvoor is flinterdun, maar het is wel een gedachte die heel sterk leeft en door beleid wordt gestimuleerd met allerlei financiële voordeeltjes. Er is een kloof ontstaan met aan de ene kant kopers die het al goed hebben en ook nog eens allerlei voordelen genieten, en aan de andere kant huurders die steeds verder worden gemarginaliseerd."

Rode loper voor investeerders

Wat ook niet helpt, is dat de overheid in de nasleep van de crisis van 2008 sterk heeft ingezet op het lokken van beleggers uit binnen- en buitenland. Je kunt het je met de kennis van nu haast niet voorstellen, maar nog niet zo lang geleden stond voormalig woonminister Stef Blok op vastgoedbeurzen te verkondigen hoe aantrekkelijk het wel niet was om in Nederlands vastgoed te beleggen.

"Hij rolde echt de rode loper uit voor investeerders. Destijds was het idee: we hebben nieuw kapitaal nodig om die woningmarkt een injectie te geven, desnoods uit het buitenland. Maar ook toen was het eigenlijk al absurd. Want die investeerders bouwden niets nieuws, maar kochten op wat er al stond. Daarmee doe je niets aan het tekort, maar drijf je alleen de huren op. Ze moeten het gevolg hebben zien aankomen."

We raken niet uitgepraat over de almaar stijgende huizenprijzen, maar Hochstenbach vindt dat we ons daar niet op moeten blindstaren. We moeten ook oog hebben voor de stijgende dakloosheid, die nog veel mensonterender gevolgen heeft. Een mythe die Hochstenbach persoonlijk aan het hart gaat, is dat het je eigen schuld is als je op straat belandt.

Zijn eigen vader kwam op straat te staan toen zijn winkel failliet ging, zoals hij ook in zijn boek beschrijft. "Als wonen een recht is, dan moet er óók een woning voor je zijn als je fouten hebt gemaakt waardoor je alles bent kwijtgeraakt. We moeten sowieso af van het idee dat het niet kunnen kopen van een huis aan individueel gedrag te wijten is. Het is cruciaal dat we erkennen dat dit een collectief probleem is."

Doelbewust politiek beleid

Het is bovendien geen bedrijfsongeval, geen serie maatregelen die ongelukkig is uitgepakt, wil Hochstenbach nogmaals benadrukken, maar een gevolg van doelbewust politiek beleid. "Ik ga niet zo ver om te zeggen dat de politiek wilde dat er meer mensen dakloos zouden worden, maar ze wilden wel minder betaalbare woningen, en als je de volkshuisvesting doelbewust marginaliseert, is dit een logisch gevolg."

Gaan er ook dingen wel goed in het woonbeleid? "Er zijn positieve voorbeelden, maar ze zijn schaars. Als je kijkt naar het nieuwe coalitieakkoord van Rutte IV, is het bijvoorbeeld een goede zaak dat de verhuurderheffing voor woningcorporaties gaat verdwijnen. Door de miljardenbelasting die ze moesten betalen, hielden ze niet genoeg geld over voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Het afschaffen ervan geeft ze iets meer financiële ruimte, al zal dat niet genoeg zijn."

Een andere maatregel waarover Hochstenbach te spreken is, is het afschaffen van de zogenoemde jubelton, die (vermogende) ouders in staat stelt belastingvrij een ton aan hun kinderen te schenken voor de aanschaf van een woning. "Er komt wel weer een slappe regeling voor terug, maar het geheel belastingvrije gaat verdwijnen."

Tegelijkertijd blijven in het akkoord vooral veel dingen onbenoemd, signaleert Hochstenbach. Want aan al die voordelen voor woningbezitters wordt niet getornd. De politiek durft het niet aan. "Voormalig premier van het Verenigd Koninkrijk David Cameron, van de Conservative Party, heeft ooit gezegd: 'ik wil niet meer sociale huurwoningen bouwen, want dat kweekt alleen maar Labour-stemmers'. Ik heb Nederlandse politici zoiets nooit expliciet horen zeggen, maar ze zijn zich wel degelijk bewust van die dynamiek."

Hypotheekrenteaftrek afschaffen?

"Woningbezitters hebben er belang bij dat de huizenprijzen blijven stijgen en zullen geneigd zijn te stemmen op partijen die de voordelen voor woningbezitters in stand houden. Daarom is het afschaffen van hypotheekrenteaftrek al heel lang een heet hangijzer. Iedere expert zegt dat het een onding is waar we vanaf moeten, maar de politiek brandt er zijn vingers niet aan omdat het stemmen kost."

Hochstenbach is kritisch op de plannen die er liggen om de wooncrisis aan te pakken. "Op z’n best is het terugdraaien van eerder beleid. Maar met kleine tweaks gaan we dit probleem niet oplossen." Bijbouwen is goed en noodzakelijk, maar het is volgens Hochstenbach niet genoeg. Hij pleit voor fundamentele verandering. We moeten terug naar de ambitieuze volkshuisvesting zoals die er na de oorlog was.

"Er moeten niet alleen meer woningen komen, maar ook betere woningen, die ook nog eens goedkoop en duurzaam zijn. Ik denk dat we een gigantische slag kunnen maken in de volkshuisvesting. Dat kost geld, maar minder dan wat de hypotheekrenteaftrek de samenleving momenteel kost (dat is 9 miljard per jaar, red.). En op langere termijn maakt het de samenleving welvarender en bespaart het kosten."

"Armoede is heel duur. Het oplossen van schulden is vaak duurder dan het wegstrepen van schulden. Ook dakloosheid kost de staat klauwen met geld. Meer dan wat het zou kosten om deze mensen te huisvesten. Bovendien zijn ook de huizenbezitters in de steden er uiteindelijk bij gebaat als de leraar van je kinderen in diezelfde stad kan wonen, en de verpleegkundige die je ouders verzorgt. Een stad met alleen bankiers en consultants is een dode stad."

Wrange conclusie

Hochstenbachs wrange conclusie is dat de wooncrisis niet van vandaag op morgen op te lossen is. "Dit probleem gaat niet als sneeuw voor de zon verdwijnen. Er is niet één knop om aan te draaien, er zal een breed pakket aan maatregelen moeten komen. Het belangrijkste is om eerst een stap terug te doen. Uitzoomen, een coherente visie ontwikkelen op hoe een rechtvaardige, prettige woningmarkt en volkshuisvesting eruit zouden moeten zien. Het recht op een betaalbare, passende, gezonde, zekere én veilige woonplek voor iedereen, zou de basis moeten zijn van het woonbeleid."