Welkom bij RTL Nieuws! Hier vind je voortaan al jouw RTL Z nieuws, actuele beurskoersen, nieuwsuitzendingen en meer.

Heb je nog vragen? Check onze FAQ.

×
Geld en Werk

Opmars ouders die huis voor kroost kopen: hier moet je op letten

24 augustus 2018 06:10 Aangepast: 20 december 2018 14:31
In Amsterdam zijn de huizenprijzen fors gestegen. Beeld © Getty Images

Met de huidige schaarste op de woningmarkt is het voor studenten lastig om een betaalbare kamer te vinden. Maar meet the parents: particuliere beleggers zijn steeds actiever op de koopmarkt om huisbaasje te spelen. Handig, al komt er wel het nodige bij kijken.

Vorig jaar werd ruim één op de tien verkochte woningen gekocht door particuliere beleggers, blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Dat is een fikse stijging ten opzichte van de krappe 5 procent in 2006.

Een particuliere belegger is volgens de NVM een persoon die tussen de 3 en 50 woningen heeft, of een bedrijfje met tussen de 2 tot 50 panden.

Lees ook: Student moet steeds meer dokken: huur kamer voor het eerst boven 400 euro

Randstad

Vooral in de randstad zijn veel particuliere beleggers actief. In Amsterdam, Den Haag en Rotterdam kwam vorig jaar 1 op de 5 verkochte woningen in handen van beleggers. 

 

Miniatuurvoorbeeld

Ook in studentensteden buiten de randstad zijn particuliere beleggers zeer actief.

 

Miniatuurvoorbeeld

Tekort aan huurwoningen

​"Wij zien inderdaad dat het aandeel buy-to-let toeneemt, net als ouders die investeren om bij te springen bij kinderen die zelfstandig willen wonen", beaamt Mirjam Bani, woningmarkt-expert van ING.

De oorzaak is onder meer het tekort aan huurwoningen, vertelt zij. "Er is relatief meer vraag naar woningen in het vrijemarktsegment dan aanbod, dus kunnen huizenbezitters hoge huren vragen." Vooral in studentensteden is de rol van particuliere beleggers groot, voegt ze toe.

Grote spelers

Van alle vrijemarkthuurwoningen in Nederland zijn veruit de meeste in handen van particulieren, volgens belangenbehartiger Vastgoedbelang. Het gaat om zo'n 1 miljoen woningen.

Daarvan zijn er 150.000 in handen van institutionele beleggers, 100.000 van niet-winstbeogende instellingen zoals gemeenten, waterschappen of kerken. "De rest is in handen van particulieren, van grote spelers met 600 kamers tot particulieren die het als pensioenvoorziening hebben", vertelt Co Koning, directeur beleid. 

Lees ook: Particulieren kopen vaker tweede huis voor pensioenzekerheid of de kinderen

Minder risico dan aandelen

Of het kopen van een tweede huis slim is als belegging, daar durft vertelt Philip Bokeloh, econoom van ABN Amro, geen eensluidend antwoord op te geven. "De afgelopen jaren was het rendement vanwege de hoge huur- en koopprijzen behoorlijk hoog, maar of het op de lange termijn meer oplevert ten opzichte van bijvoorbeeld aandelen, dat moet de tijd ons leren", zegt Bokeloh. "Je loopt op de lange termijn wel minder risico."

Lees ook: De woningmarkt: nu instappen of wachten?

"Het is ook leuker voor sommigen, want je kunt echt zien waar je geld in zit", voegt hij nog toe. "En dan is er ook het familiaire rendement, omdat je je kinderen helpt. Dat zal voor veel ouders het belangrijkste argument zijn."

Wat levert het op?

Levert een tweede huis ook echt zoveel rendement op? Dat hangt uiteraard af van wanneer iemand het gekocht heeft, hoeveel huur je ervoor vraagt en hoeveel personen er kunnen wonen. Daarnaast heb je als eigenaar ook kosten, voor onderhoud bijvoorbeeld en eventuele erfpacht.

En niet onbelangrijk: de fiscus. Wie een tweede woning heeft, krijgt te maken met meerdere belastingregels. Allereerst moet je belasting betalen in Box 3 over de marktwaarde van je huis (afgeleid van de WOZ-waarde), omdat de Belastingdienst een tweede huis in het algemeen ziet als belegging. Dit staat ook wel bekend als de vermogensrendementsheffing.

Vermogensrendementsheffing

Hoeveel belasting je betaalt, is afhankelijk van je totale vermogen, vertelt Charlie Bruijsten, fiscalist van EY. Onder je totale vermogen vallen al je bezittingen min de schulden. Wie zijn tweede huis (deels) met een hypotheek heeft gekocht, mag dat bedrag er dus vanaf trekken.

Daarnaast is de eerste 30.000 euro van je vermogen vrijgesteld van de rendementsheffing, per persoon. Vervolgens wordt niet de werkelijke opbrengst van de woning belast. In plaats daarvan wordt het te belasten rendement forfaitair vastgesteld met drie schijven. 

"Hoe hoger je vermogen, hoe hoger het rendement dat je ermee kan behalen en hoe meer belasting je betaalt", legt Bruijsten uit. Over de huur die je ontvangt hoef je juist geen belasting te betalen, omdat dit nu juist het forfaitair rendement is waarover je al belasting betaalt.

Vermogen of toch inkomen?

Wie wat actiever wordt met het kopen van huizen om ze te verhuren, loopt het risico dat de fiscus de inkomsten uit de huur toch gaat rekenen. In de ogen van de fiscus ben je dan niet meer bezig met particulier vermogensbeheer (Box 3), maar zijn je inkomsten het gevolg van arbeid. En dan geldt Box 1 van de inkomstenbelasting. Het gevolg: voor je het weet betaal je het toptarief van 52 procent.

Eenzelfde soort tegenvaller ligt op de loer bij de overdrachtsbelasting, die je betaalt als je een huis koopt. Voor een woonhuis is dat 2 procent. Maar wie een pand koopt om te verbouwen of te verhuren, riskeert een discussie met de fiscus of het geen bedrijfspand is, vertelt Bruijsten. En de overdrachtsbelasting voor een bedrijfspand is niet 2, maar 6 procent.

Huurtoeslag

Een extra financieel voordeel kan de huurtoeslag zijn, voor de huurders althans. Ook studenten hebben daar recht op als ze een huis van hun ouders huren, mits ze aan een aantal voorwaarden voldoen.

Om huurtoeslag te mogen aanvragen moet je een zelfstandige woonruimte hebben en mag je inkomen en de huurprijs niet te hoog zijn.

Bezint eer ge begint

Voordat je nu allemaal huizenverkoopsites gaat afstruien, moet je nog wel even goed over de volgende punten nadenken, adviseert Philip Bokeloh van ABN Amro: 

  • De periode waarin kinderen studeren is relatief kort vergeleken met de periode die door de bank genomen nodig is om de kosten van de aankoop van een huis terug te verdienen.
  • Dochter- of zoonlief zijn soms wispelturig, veranderen nog weleens van studie en verhuizen dan mogelijk naar een andere stad. "De vraag is of de belegging dan nog steeds een lust is."
  • Soms komen er ook vrienden van je kinderen in het huis wonen. Dan onstaat er behalve een vriendschappelijke ook een zakelijke relatie, waar je van tevoren bij stil moet staan en goede afspraken over moet maken.

Altijd weten wat er speelt?
Download de gratis RTL Nieuws-app en blijf op de hoogte.

Playstore Appstore

Dit is een artikel van