Steeds meer starters en mensen met een middeninkomens kunnen geen kant meer op op de woningmarkt. Ze verdienen te veel voor een sociale woning en te weinig voor een koophuis of een huis op de particuliere huurmarkt. Oplossingen zijn er wel, al zijn de meeste een kwestie van lange adem.
1. Maak tijdelijke woonvoorzieningen
Op korte termijn zijn er amper oplossingen om de problemen op de particuliere huurmarkt op te lossen. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt verbonden aan de TU Delft, noemt als enige mogelijkheid tijdelijke woonvoorzieningen voor starters. "Denk aan kantoren die verbouwd worden en containerwoningen."
In Zoetermeer bijvoorbeeld worden in totaal zes kantoorpanden verbouwd voor 1300 starterswoningen. Maar ook hier is het dringen, weet Boelhouwer. "Voor één kantoor meldden zich 1000 mensen aan."
2. Bouw meer nieuwbouwhuizen
Bijbouwen wordt door veruit de meeste organisaties en partijen die zich bezighouden met de huurmarkt gezien als dé oplossing. "Het haalt de druk eraf, maar gaat wel moeizaam", aldus Boelhouwer. Bouwen kost immers tijd, en er is niet altijd grond beschikbaar om op te bouwen.
Cijfers over hoeveel woningen er nodig zijn, lopen nogal uiteen. In het rapport Samen bouwen aan middenhuur, gemaakt in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken, staat dat de extra behoefte aan middenhuurwoningen de komende tien jaar tussen de 60.000 en 200.000 ligt.
Zie ook: Muurvast op de woningmarkt: 'Straks heb ik helemaal niks'
Volgens de hoogleraar zou er een Rijkswoningbouwprogramma moeten komen. "Vroeger was dat er ook, maar nu schuift het Rijk alle verantwoordelijkheid af op het bordje van gemeenten."
Het probleem is, zegt Boelhower, dat veel van die gemeenten te maken hebben met het nimby-syndroom (not in my backyard). "Inwoners van een gemeente, vaak mensen die al wel comfortabel wonen, verzetten zich tegen bepaalde bouwprojecten in hun buurt. Het helpt een wethouder dan als een project of bijbouwen van hogerhand wordt opgelegd."
3. Leg de huurprijs aan banden
De Woonbond, belangenbehartiger voor huurders, noemt bijbouwen alleen niet voldoende. "Het probleem zit 'm ook in de huurprijzen", stelt woordvoerder Marcel Trip. Hij haalt een rapport van het CPB aan waarin staat dat een huurprijs boven 710 euro (de maximale huurprijs van een sociale huurwoning) voor een derde van de middeninkomens te hoog is.
Tegelijk geldt: wie meer dan 36.798 euro per jaar verdient, komt niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Trip: "Die inkomensgrens moet echt aangepast worden." Boelhower zegt dat sociale woningen zo ook beschikbaar kunnen worden voor starters en middeninkomens.
Een puntenstelsel dat de maximale huurprijs vaststelt, zoals nu al bij sociale huurwoningen gebeurt, is volgens de bond een goede manier om die huurprijzen te reguleren.
Hoogleraar Boelhouwer wil daarin nog een stapje verder gaan en zegt dat de huurprijzen regionaal gereguleerd moeten worden. "In Amsterdam liggen de huurprijzen veel hoger dan in Coevorden. Toch geldt voor beide plaatsen dezelfde inkomensgrens. Als die grens in Amsterdam omhoog gaat, dan komen veel meer mensen in aanmerking voor sociale huur."
4. Pas de voorwaarden voor koophuizen aan
Als meer mensen een huis kunnen kopen, daalt de vraag naar huurwoningen in de vrije sector ook. Alleen krijgen starters moeilijk een hypotheek, zeker nu er strengere eisen gelden voor het bedrag dat maximaal geleend mag worden bij de bank.
"Banken kunnen daarom beter kijken naar de perspectieven die iemand heeft", zegt Boelhouwer. "Studenten die hier met goede carrièreperspectieven afstuderen, kunnen net zoveel lenen als iemand die al twintig jaar in een supermarkt werkt, terwijl ze alleen maar meer zullen gaan verdienen."
5. Laat gemeenten samenwerken met marktpartijen
Volgens Trip van de Woonbond is de betaalbaarheid in de vrije huursector altijd al een blinde vlek geweest bij de overheid. "En nog steeds." Hij juicht het wel toe dat steeds meer gemeenten om tafel zitten met investeerders, ontwikkelaars, bouwers, huurders, makelaars en corporaties.
In Amsterdam werken gemeenten nu al samen met investeerders. Daarbij worden afspraken gemaakt, vertelt Boelhouwer. "De gemeente biedt dan korting op de grondprijs, met als voorwaarde dat er geen te hoge huurprijzen worden gevraagd."
Volgens hem is deze constructie vooral interessant voor pensioenfondsen. "Die kunnen de woningen als ze na 25 jaar bijvoorbeeld vrijkomen met een goed rendement verkopen."
6. Stem de eisen op elkaar af
In lijn met het aanpassen van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen, zouden alle eisen die gelden op de woningmarkt beter op elkaar afgesteld moeten worden, zegt Boelhouwer. Mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, een woning op de particuliere huurmarkt niet kunnen betalen en ook geen of weinig hypotheek kunnen krijgen 'moet niet kunnen' volgens hem.
"Een hele generatie valt buiten de boot. Dat is echt niet overdreven. Tenzij je rijke ouders hebt, kun je als starter geen kant op." Als vader van twee kinderen die net het huis uit zijn, ligt het onderwerp hem na aan het hart.
Zijn hoop is nu gericht op het regeerakkoord 'waarin de problemen in ieder geval worden onderkend' en de nieuwe colleges die nu in gemeenten gevormd worden.
