Een schrijnend tekort aan huurwoningen in de vrije sector, zeker in het middensegment, zorgt in de populaire steden voor peperdure woningen. Dat is een kwestie van vraag en aanbod, maar wist je dat huisbazen in veel gevallen jaarlijks de huur onbeperkt mogen verhogen? Gelukkig kun je er iets tegen doen.
De huurdersvereniging van het Amsterdamse Java-eiland luidt deze week de noodklok over exorbitante huurverhogingen. De woningen kostten bij oplevering in 1998 gemiddeld 604 euro per maand. Die huur is twintig jaar later inmiddels opgelopen tot 1430 euro. De laatste jaren is de huur er gemiddeld met ruim 5,5 procent per jaar gestegen, schrijft voorzitter Wisso Wissing.
Verschil in huurverhogingen sociale en vrije sector
Die 5,5 procent is hoger dan de huurstijging in de sociale sector. De huren van de woningen die daarin vallen, en dus goedkoper zijn dan 710 euro, stegen vorig jaar in de meeste gevallen met maximaal 2,8 procent. Alleen scheefwoners, mensen met een hoog inkomen in een sociale huurwoning, kregen een hogere huurverhoging.
Dat verschil klinkt oneerlijk, maar er is niets onwettigs aan. De vrije sector kent namelijk geen maximumpercentage voor huurverhogingen. "Dat kan tot hele hoge huurstijgingen leiden", zegt Marcel Trip, woordvoerder van de Woonbond, die opkomt voor de belangen van huurders. "Er is bijna geen huurdersbescherming, terwijl schaarste leidt tot snel stijgende prijzen."
Clausule in huurcontract
Er is iets te doen tegen deze grillen van de vrije markt. Vaak wordt er in een huurcontract een jaarlijkse verhoging afgesproken, die bijvoorbeeld is gekoppeld aan de inflatie. Dit heet een indexeringsclausule. Wie een huis wil huren in de vrije sector kan het beste met zijn huisbaas zo’n jaarlijkse verhoging afspreken. Dat voorkomt ongewenste verrassingen.
In dit huurcontract is geen indexeringsclausule opgenomen. De verhuurder kan de huur dus zonder maximum verhogen. (Bron: RTL Z)
Toch gaat het niet altijd zo gemakkelijk als het klinkt. "De markt is krap, de vraag is groter dan het aanbod. Dat zorgt voor een afhankelijke positie van de verhuurder", legt Trip uit. Anders gezegd: voor jou tien andere potentiële huurders.
Nieuw huurcontract
Staat zo'n clausule niet in je huurcontract, dan kan een huisbaas alleen de huur verhogen door je een nieuw contract aan te bieden met een hogere huurprijs. Dat mag hij één keer per jaar doen. Het is aan de huurder om met het nieuwe contract akkoord te gaan. Zo niet, dan kan de huisbaas de verhuur beëindigen en sta je op straat.
In 2012 kregen de huurders op het Java-eiland van hun verhuurder, Bouwinvest, zo'n nieuw huurcontract. Op dat moment liepen afspraken over de huurprijs tussen Bouwinvest en de gemeente Amsterdam af. Daardoor kon Bouwinvest de huren fors verhogen, en deed dat ook.
Linksom of rechtsom een hogere huur
Bouwinvest legde de bewoners twee opties voor. Er kon worden gekozen voor een zeer forse eenmalige huurverhoging van ruim 600 euro per maand. De afspraken uit het oude contract zouden dan blijven bestaan, waardoor de jaarlijkse huurverhoging beperkt zou blijven. In dit voorbeeld steeg de huur van 825 naar 1427 euro per maand. Een marktconforme prijs, vond de verhuurder, die wijst naar de immense populariteit van de stad en de wijk.
De andere optie was een jaarlijkse huurverhoging met het jaarlijkse inflatie-percentage plus 5 procent. Alle huurders kozen voor de laatste optie, vertelt Wissing. Maar daardoor zijn de huren inmiddels zo hoog, dat sommige bewoners het niet meer kunnen betalen en vertrekken.
De huurders op het Java-eiland kregen de keuze: één keer een forse huurverhoging of een jaarlijkse verhoging van minimaal 5 procent. (Bron: Huurdersvereniging JR Java)
"We krijgen er expats voor terug. De sociale samenhang in de buurt gaat eraan", zegt hij. Het is bekend dat nieuwe bewoners vaak nog hogere huren betalen, omdat er een volledig nieuw contract ingaat. Dat gebeurt in de sociale sector overigens ook.
Reactie Bouwinvest
De eigenaar van de woningen op het Java-eiland laat weten dat in alle huurcontracten een maximumverhoging is afgesproken van 5 procent plus de inflatie. "Dit wordt bijna nooit gehanteerd", laat woordvoerder Nicolette Klein Bog weten. Op het Java-eiland werd vorig jaar de verhoging gemaximeerd op 2,8 procent.
"Het komt helaas voor dat mensen in een woning wonen die eigenlijk te duur is voor hun budget", erkent Klein Bog. Bouwinvest heeft die mensen aangeboden mee te helpen zoeken naar een meer passende woning. Daar is naar eigen zeggen niemand op ingegaan.
De institutionele vastgoedbelegger wil met de gemeente om tafel om meer te investeren in middenhuur, woningen tussen de 710 en 1000 euro per maand. Ook wil het afspraken maken over doorstroom en terugstroom naar duurdere of goedkopere woningen.
Naar de rechter stappen
Is er dan niets te doen tegen verhuurders die met een forse verhoging van de huur komen? Jawel: een gang naar de rechter. Die zal dan bekijken of de nieuwe huurprijs wel redelijk is.
Een rechter kijkt onder meer naar de economische ontwikkelingen en de situatie op de woningmarkt. Als een woonwijk populair is en de huizen in de omgeving fors duurder zijn geworden, dan zal een rechter eerder akkoord gaan met een huurverhoging. Maar een rechter kijkt ook naar de financiële situatie van de huidige bewoner.
Puntenstelsel voor vrije sector
Toch stappen maar weinig mensen naar de rechter. "Dat is een te grote stap. En je wil geen verstoorde verhouding met de huisbaas", zegt Trip. De Woonbond ziet liever dat huurders in de vrije sector ook naar de Wooncommissie kunnen stappen, zoals dat in de sociale sector ook kan. Die kijkt middels een puntenstelsel of de huurprijs reëel is. Hoe luxer, groter en gewilder het huis, hoe meer punten het scoort.
Doe binnen zes maanden de puntencheck
Het puntenstelsel geldt dan niet voor woningen in de vrije sector, toch kun je ook als nieuwe huurder laten controleren hoeveel punten je huis of appartement scoort. De Wooncommissie controleert op deze manier of je vrije sectorwoning niet stiekem een sociale huurwoning is.
Alleen als blijkt dat de huur volgens het puntenstelsel onder de 710 euro zou moeten te vallen, kun je bij je verhuurder aankloppen om een huurverlaging. Zo moet worden voorkomen dat sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen. Deze check moet binnen zes maanden na het tekenen van je huurcontract gebeuren.
Lees ook: Zo vind je veilig een huurwoning in de vrije sector
