De huizenmarkt in Amsterdam is inmiddels zo ver overgewaardeerd, dat we bijna van een bubbel kunnen spreken. Dat blijkt uit de Global Real Estate Bubble Index van de Zwitserse bank UBS. Het is voor het eerst dat Amsterdam het rijtje 'risico op bubbel' betreedt. En dat betekent dat de huizen in de stad niet langer alleen overgewaardeerd zijn, maar dat er serieuze problemen ontstaan.
Wereldwijd bezet Amsterdam volgens UBS de zevende plek van meest overgewaardeerde huizenmarkten, net achter Hong Kong, maar nog voor steden als Parijs, San Francisco en Zürich.
Zeepbelrisico
Het bestaan van een huizenzeepbel, zo ziet ook UBS, kan eigenlijk niet bewezen worden. Tot het moment dat ze barst. En ja, dan is het logischerwijs te laat om er nog wat aan te doen. Maar er zijn wel tekenen waarop je kunt letten: zo is de stijging van de prijzen in het geval van een bubbel vaak volledig losgezongen van de stijging van de loonontwikkeling. Klinkt bekend?
In Amsterdam zijn de prijzen het afgelopen jaar alleen al 12 procent gestegen. Een geschoolde werknemer moet er gemiddeld zo'n acht jaar doorwerken om zich er een woning van 60 vierkante meter te kunnen veroorloven.
Gaat die bubbel barsten?
Het grootste gevaar van een bubbel? Dat ze barst. Of, om in markttermen te blijven, dat er een correctie plaatsvindt. De prijzen dalen hard, de hypotheek wordt dan hoger dan de waarde van het huis en bij verkoop blijven mensen achter met een hypotheekschuld die bijna niet meer af te lossen is. In steden als Toronto en Stockholm, waar het risico op een bubbel nog hoger is dan in Amsterdam, lijkt ook het barsten van de bubbel dichterbij.
In Amsterdam is het zo ver nog niet, erkent UBS. Dat komt deels omdat Amsterdam weliswaar op de troepen vooruit loopt als het gaat om overwaardering, maar in Nederland zeker niet alleen staat. Ten opzichte van de rest van het land is Amsterdam dus niet zo ver overgewaardeerd als bijvoorbeeld München is ten opzichte van de rest van Duitsland, of Parijs ten opzichte van heel Frankrijk.
Eind niet in zicht
De Nederlandse woonlasten behoren als geheel tot de hoogste in Europa. Eind 2016 bleek dat Nederlanders gemiddeld 37 procent van hun maandinkomen kwijt zijn aan hun woning. In Amsterdam is dat niet significant hoger.
Ook lenen mensen in Amsterdam niet meer dan in de rest van Nederland om hun woning te kunnen financieren. Sterker nog, het gemiddelde loan to value percentage (de waarde van de hypotheek afgezet tegen de waarde van het huis) ligt er zelfs een stukje lager dan in de rest van het land. Het einde van de absurde prijsstijgingen lijkt volgens het rapport van UBS weer een stukje dichterbij, maar het einde is voorlopig niet in zicht.
