Geld en Werk

VEH vernietigend over nieuwe erfpachtregels Amsterdam

30 mei 2017 15:48 Aangepast: 15 oktober 2017 11:18
Beeld © @zacho_at_insta

Vereniging Eigen Huis (VEH) rekende het nieuwe erfpachtsysteem van de gemeente Amsterdam door en komt tot een vernietigende conclusie: voor ruim tweederde van de huishoudens die erfpacht betalen, is de nieuwe regeling 'veel te ongunstig'. De vereniging overweegt een gang naar de Autoriteit Consument en Markt. Vier vragen over de nieuwe regeling.

1. Hoe zit het eigenlijk met die erfpacht?

Als je in Nederland een huis koopt, koop je meestal ook de grond waarop het huis staat. Maar sommige huizen in Nederland staan niet op eigen grond. Die grond pacht je maandelijks van de eigenaar. Dat is vaak de gemeente. De grondwaarde ligt dan niet vast, maar kan door de tijd variëren (stijgen, in de meeste gevallen). Het idee is dat erfpachtwoningen daardoor goedkoper zijn dan woningen op eigen grond. Ook is de WOZ-waarde lager. Je betaalt dus minder belasting.

Vuistregel is dat je per jaar ongeveer 5 procent van de waarde van de grond betaalt aan erfpacht. Dat bedrag wordt de canon genoemd. Die kun je ook voor langere tijd vastzetten, bijvoorbeeld 10, 25 of zelfs 50 jaar. Om te voorkomen dat je na afloop van je canontermijn met onvoorspelbare stijgende kosten wordt geconfronteerd, bestaat soms de optie om de erfpacht voor bepaalde tijd af te kopen. Je betaalt dan alle nog niet betaalde termijnen voor maximaal vijftig jaar vooruit.

Amsterdam is de gemeente waar het meest met die erfpacht wordt gewerkt. De gemeente werkt nu aan een plan om eeuwigdurende erfpacht voor iedereen mogelijk te maken. Dat wil zeggen dat je de de erfpacht voor altijd kunt afkopen door één keer een bedrag te betalen.

2. Wat wil de gemeente Amsterdam nu?

De gemeente wil af van de onvoorspelbare kosten in het huidige systeem. Wanneer je erfpacht voor 50 of 75 jaar is vastgezet en je loopt tegen het einde van die periode, dan is de kans groot dat de erfpachtkosten enorm gaan stijgen. De grond is in die tijd nu eenmaal een stuk duurder geworden. 

Om onduidelijkheid over de hoogte van de erfpacht te voorkomen, introduceert de gemeente de buurtstraatquote. Die geeft aan welk percentage van de waarde van je huis (WOZ-waarde) bestaat uit de waarde van de grond. Dat percentage is maximaal 49 procent. Als je huis dan een WOZ-waarde heeft van 200.000 euro, is daarvan 98.000 euro de grondwaarde. Over dat bedrag betaal je dan jaarlijks gemiddeld 5 procent, of 4900 euro, erfpacht.

Om overstappen naar eeuwigdurende erfpacht aantrekkelijker te maken, dus eigenlijk de erfpacht voor altijd af te kopen, biedt de gemeente tijdelijk een overstappremie van 25 procent aan. Maar het afkopen van de eeuwigdurende erfpacht is vaak enorm duur en, zelfs met korting, niet voor iedereen mogelijk.

3. Waarom deugen de nieuwe plannen niet?

Kort gezegd: de plannen zijn voor veel bewoners 'veel te ongunstig'. Gemiddeld genomen pakken de nieuwe plannen vanaf 2020 29 procent duurder uit dan een voortzetting van het huidige systeem zou doen, schrijft VEH.

Dit is inmiddels het tweede voorstel voor een nieuw erfpachtstelsel van de gemeente. Het eerste is na felle kritiek van meerdere kanten, onder meer van VEH, van tafel gegaan. Maar dit gewijzigde voorstel is volgens VEH niet veel beter.

De vereniging noemt het nog steeds compleet onduidelijk waarop de hoogte van de buurtstraatquote gebaseerd is. Ook de verdeling van die quote tussen de stadsdelen is volstrekt onevenwichtig. Zo hebben huizen buiten de ring een heel lage quote, waardoor zij ook een flink lagere erfpacht zullen gaan betalen. Huizen binnen de ring hebben juist vaak een quote die rond de 40 procent ligt, en betalen dus een buitensporig hoge erfpacht.

Verder twijfelt VEH aan de uitvoerbaarheid van de plannen, vindt ze afkopen van de erfpacht veel te duur, is de overstappremie te laag en de periode dat die gebruikt wordt te kort. Kortom, een wereld te winnen voor de gemeente Amsterdam.

4. Hoe nu verder?

In juni stemt de gemeenteraad over de nieuwe plannen. VEH twijfelt of het nieuwe systeem wel 'redelijk en billijk' is. De gemeente past eenzijdig de regels aan. De erfpachthouders hebben daartegen niets in te brengen.

Dat hoeft in principe geen probleem te zijn, maar, schrijft de vereniging: "Voorwaarde is dan wel dat die wijzigingen de toets van redelijkheid en billijkheid doorstaan. De vereniging heeft ernstige bedenkingen bij onderdelen of dat het geval is." VEH sluit een gang naar de Autoriteit Consument en Markt niet uit.

Altijd weten wat er speelt?
Download de gratis RTL Nieuws-app en blijf op de hoogte.

Playstore Appstore