Geld en Werk

Geen hypotheek-melkkoe worden van de bank? Let hierop

22 augustus 2017 14:42 Aangepast: 13 november 2017 15:08

Staar je bij een hypotheek je niet alleen blind op de laagste rente, maar kijk ook goed naar de voorwaarden. Het aanpassen van je hypotheek bij een scheiding, overlijden, hypotheek verhogen of omzetten naar een andere hypotheekvorm kan een hoop geld kosten.

De Consumentenbond onderzocht wat 30 hypotheekverstrekkers aan kosten rekenen als je je hypotheek aanpast. Daaruit blijkt dat er onderling grote prijsverschillen zijn. Daarom is het goed om wat uitgebreider onderzoek te doen voordat je een hypotheek afsluit.  

Voor het aanpassen van een hypotheek na een echtscheiding bijvoorbeeld vraagt ABN Amro 1050 euro aan kosten, terwijl ING 2100 euro vraagt. Kies je voor een andere hypotheekvorm dan rekent de Rabobank 300 euro, terwijl Nationale Nederlanden het vijfvoudige in rekening brengt: 1495 euro.

Verplicht advies

Sommige hypotheekverstrekkers verplichten je een tussenpersoon te raadplegen als je je hypotheek aanpast. Ook bij iets relatief simpels als het verlagen van de rente. Hierdoor wordt je onnodig op kosten gejaagd. Zo’n advies kost al gauw tussen de 1000 en 2000 euro.

RegioBank en SNS stellen het inwinnen van financieel advies het vaakst verplicht met hoge kosten als gevolg. Lloyds Bank voert aanpassingen gratis of tegen lage kosten door voor hun klanten.  

Oordeel Kifid

Maar wat mag er nu wel en niet? Het is bijvoorbeeld goed om een oordeel van Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) in je achterhoofd te houden.

Het Kifid behandelde een klacht van een consument die een lagere rente wilde en 650 euro moest betalen voor het verplicht inschakelen van een adviseur. 

Op 3 september 2015 oordeelde het instituut dat 'Florius niet de eis mag stellen dat het advies van een adviseur nodig is voor kleine wijzigingen die inherent zijn aan het afgesloten product en waarvoor een consument in het algemeen geen advies zou inwinnen'.

Deze uitspraak kunnen andere consumenten gebruiken als je bank eist dat je verplicht een adviseur moet inschakelen voor een relatief simpele aanpassing zoals het wijzigen van de overlijdensrisicoverzekering, het storten van een extra premie in een (bank)spaarhypotheek of het oversluiten naar een lagere rente. Grote kans dat de rechter je in het gelijk stelt.

Boeterente

Soms wil je tussentijds je hypotheek oversluiten om te profiteren van de huidige lage rente. Banken brengen dan een boeterente in rekening. Ze willen compensatie voor de rente-inkomsten die zij mislopen. Let op hoe banken deze boeterente berekenen, vaak zijn die bedragen te hoog

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) tikte op 20 maart 2017 alle hypotheekverstrekkers op hun vingers, omdat ze te veel boeterente in rekening brachten. Alle banken en verzekeraars moesten alle overgesloten hypotheken vanaf 14 juli 2016 opnieuw berekenen. Tienduizenden huizenbezitters krijgen een bedrag variërend van een paar tientjes tot duizenden euro’s terug.

Risico-opslag

Tot slot moet je goed opletten of de hypotheekverstrekker bij een langdurige rentevaste periode tussentijds de risicoklasse aanpast. Als je hypotheekschuld lager wordt – omdat je huis meer waard is geworden – of je hebt tussentijds geld afgelost, daalt het risico voor de bank.

Alle banken rekenen een risico-opslag bovenop de marktrente. Daalt het risico voor de bank, dan zou de rente-opslag ook naar beneden moeten. Maar niet iedere aanbieder past tijdens de rentevaste periode de risico-opslag aan, waardoor je onnodig te veel rente betaalt.

Check dus vóór je een hypotheek afsluit en een rentevaste periode kiest hoe de geldverstrekker omgaat met de rente-opslag. Uit een eerder onderzoek van de Consumentenbond blijkt dat een aantal hypotheekverstrekkers de rente niet verlaagt tijdens de rentevaste periode. Sommige aanbieders doen het alleen als je er zelf om vraagt.

In 2015 bleek dat banken bij een (bank)spaarhypotheek geen rekening hebben gehouden met het spaartegoed. Hierdoor betaalden huizenbezitters onnodig een te hoge rente. Op de site van de Consumentenbond staan meer tips bij het kiezen van een hypotheekaanbieder. 

`