Je hebt je droomwoning gevonden. Het jaren ‘30 pareltje waar je al zo lang naar op zoek was. De buitenkant ziet er precies uit zoals je altijd al wilde. Enig minpuntje, aan de binnenkant is al decennialang niets meer gedaan. En qua isolatie is het ook niet al te best. Dat wordt verbouwen.
Zo’n verbouwing kost natuurlijk een hoop tijd, bloed, zweet en tranen. Maar in veel gevallen ook een hoop geld. Geld wat je eigenlijk niet meer hebt, omdat het huis al duur genoeg was. Toch zijn er genoeg manieren om een verbouwing te financieren. Wij zetten ze op een rijtje.
Het bouwdepot bij de bank
De meest aantrekkelijke manier om je nieuwe woning te verbouwen is door de verbouwingskosten mee te nemen in je hypotheek, de zogenoemde verbouwingshypotheek. Maar omdat je anno 2017 nog maar 101 procent van het aankoopbedrag mag lenen (en die ene procent hard nodig is voor de kosten koper), red je het niet.
Gelukkig is daar het bouwdepot. Een extra pot geld uit je hypotheek, die alleen gebruikt mag worden voor verbouwingen die de waarde van je huis doen stijgen. De hypotheekverstrekker wil natuurlijk wel weten hoeveel je huis straks waard is. Bij de hypotheekaanvraag moet dan ook een taxatierapport worden overlegd.
Vierkante meter versus cosmetische ingreep
De ene verbouwing is de andere niet. Wat jij een mooie keuken vindt, kan iemand anders afschuwelijk vinden. ''Daarom verhogen cosmetische ingrepen vaak nauwelijks de waarde van een huis'', legt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis uit. ''Het draait om vierkante meters. Denk aan een dakkapel of een aanbouw. Maar dan nog zijn de kosten van een verbouwing vrijwel altijd hoger dan het huis in waarde stijgt.''
Rekenvoorbeeld
Anne heeft een mooi huis gevonden in Amersfoort van 200.000 euro. Maar ze wil wel een serre aanbouwen en een nieuwe keuken plaatsen. Dat kost samen 40.000 euro.
Een taxateur schat dat door de serre haar huis 25.000 euro meer waard wordt. De keuken voegt niets toe.
| Hypotheek | 200.000 x 101% = 202.000 euro |
| Bouwdepot | 25.000 euro |
| Totale hypotheeksom | 227.000 euro |
| Koopsom huis | 200.000 euro |
| Kosten koper | 11.000 euro |
| Kosten verbouwing | 40.000 euro |
| Totale kosten | 251.000 euro |
Anne komt dus 24.000 euro tekort.
Lening
Wie, net als Anne, extra geld moet investeren voor de verbouwing, zal het spaarvarken stuk moeten slaan. Maar zit daar te weinig geld in, dan moet het gat op een andere manier opgevuld worden. Gedacht kan worden aan een onderhandse lening, bijvoorbeeld via de ouders. Het kan zelfs lucratief zijn om deze 'Familiebank' aan te spreken. Lukt dat niet, dan zal een persoonlijke lening moeten worden afgesloten.
De rente op zo’n lening is hoger dan de hypotheekrente, waardoor de verbouwing een stuk duurder wordt. Ook moet de lening sneller worden terugbetaald, waardoor de maandlasten fors kunnen stijgen. Wel is de rente in veel gevallen fiscaal aftrekbaar. Dat is niet het geval bij een doorlopend krediet.
Met deze tips van Hans kun je misschien wel uit de voeten met een lagere lening:
- Doe-het-zelf: Probeer, mits je geen enorme linkerhanden hebt, zo veel mogelijk zelf te doen: ''Doe-het-zelven is onze nationale hobby. Zelf schilderen of een vloer leggen kan al duizenden euro’s schelen.''
- Onvoorziene kosten: Wil je gaan verbouwen in een ouder huis, zet dan minstens 10 procent onvoorziene kosten in je begroting: ''Oudere huizen, zeker in steden, hebben een erfenis van de vorige bewoners. En misschien hadden die wél twee linkerhanden.''
- Energiebesparende maatregelen: Iedereen is gek op duurzaam, ook banken. Wil je bijvoorbeeld je nieuwe huis extra isoleren, dan kun je een ruimere hypotheek krijgen: ''Voor deze maatregelen mag je tot 106 procent van de vraagprijs lenen. Vijf procent extra dus! En dat hoeft niet in een bouwdepot.'' En vergeet ook niet te checken of je recht hebt op subsidie.
Huidige huis verbouwen
Het kan natuurlijk ook dat je helemaal geen zin hebt om te verhuizen, omdat er nog genoeg potentie zit in je huidige huis. Met een dakkapel of een serre creëer je vrij gemakkelijk extra ruimte. En een nieuwe badkamer of keuken is eens in de zoveel tijd ook geen overbodige luxe. Maar niet iedereen heeft genoeg geld op de spaarrekening staan om zo’n verbouwing te financieren. Gelukkig zijn er opties.
Hypotheek uitbreiden
Het uitbreiden van je huidige hypotheek bijvoorbeeld. Dat kan alleen als er overwaarde in je huis zit, of de verbouwing de waarde verhoogt. Ook kun je het deel dat je al hebt afgelost op de hypotheek, opnieuw lenen.
Het voordeel van het ophogen van je hypotheek is dat de extra hypotheekrente aftrekbaar is. Maar, waarschuwt het Nibud, de advies- en afsluitkosten zijn hoog. Voor verbouwingen goedkoper dan 25.000 euro raden ze dit dan ook af. In dat geval kun je beter kijken naar een persoonlijke lening.
Tweede hypotheek
Een tweede hypotheek nemen is nog duurder. Je moet namelijk opnieuw langs de notaris. Maar gebruik je het geld voor een verbouwing, dan is de rente in de meeste gevallen wel fiscaal aftrekbaar. Maar zo'n tweede hypotheek is toch een zware last die je, als het niet nodig is, liever niet op je neemt.
Dit artikel is verschenen in het kader van de Week van de Hypotheek, die RTL Z en DFT samen organiseren. Op 2 februari organiseren we ook een online seminar: lage lasten en toch een droomhuis, zo doe je dat.
