De rente staat extreem laag, maar met je oude hypotheek betaal je met een beetje pech bijna 6 procent rente. Hoe kun jij profiteren van de lage rente? Wanneer is het verstandig om je hypotheek over te sluiten en wanneer niet?
Bij oversluiten moet je je vier dingen afvragen:
- Blijf je bij dezelfde bank, houd je dezelfde hypotheek en wil je alleen een lagere rente?
- Wil je oversluiten naar een andere, goedkopere bank met een lagere rente?
- Hoe lang loopt de rentevaste periode nog?
- Welke hypotheekvorm wil je?
Je kunt zonder te verhuizen, je hypotheek oversluiten. Blijf je bij dezelfde bank en verander je niets aan de hoogte van de lening, dan houd je dezelfde voorwaarden. Dat is gunstig, want sommige hypotheekvormen zoals de fiscaal gunstige bankspaarhypotheek en de volledig aflossingsvrije hypotheek mogen niet meer afgesloten worden.
Rentevaste periode
Kijk vervolgens hoe lang de rentevaste periode nog loopt. Als je vóór het aflopen van de rentevaste periode de hypotheek wilt oversluiten, betaal je een boete. Hoe langer de rente nog vast staat, des te hoger de boete. En die kan oplopen tot tienduizenden euro’s. De bank wil namelijk iets terug zien van de misgelopen rente-inkomsten als jij je hypotheek oversluit naar een lagere rente.
Boeterente
Loopt de rentevaste periode binnen één jaar af, wacht dan rustig af. Je verdient die boete in de meeste gevallen niet terug. En de rente vliegt de komende maanden ook niet pijlsnel omhoog. Het meest gunstige is om een hypotheek pas over te sluiten als de rentevaste periode afloopt. Dan betaal je geen boete.
Oversluiten naar een andere bank
Wil je je hypotheek oversluiten naar een andere bank, dan moet je weer door de hele hypotheekmolen. De bank kijkt opnieuw naar je inkomen en de waarde van je woning. Is je huis minder waard dan de hypotheek die er op zit, dan kun je alleen bij je eigen bank oversluiten. Een nieuwe bank gaat niet met je in zee.
Afsluitkosten
Is je huis hetzelfde of meer waard en je komt door de financiële check? Dan betaal je voor je nieuwe hypotheek bij de andere bank opnieuw afsluitkosten: zoals voor hypotheekadvies, een taxatie en de notaris.
En bij een nieuwe hypotheek moet je voldoen aan strengere hypotheekregels. Je mag nu minder geld lenen dan vroeger. En vóór 1 augustus 2011 mocht je een 100 procent aflossingsvrije hypotheek hebben, nu mag dat voor maximaal 50 procent. De rest moet je verplicht aflossen. Dus als je je volledige aflossingsvrije hypotheek oversluit naar een andere bank, ben je vaak duurder uit.
Toch kan overstappen naar een nieuwe hypotheekverstrekker voordelig zijn. Ze hebben vaak scherpere tarieven en lagere rentes dan de gevestigde orde. Laat goed uitrekenen wanneer een overstap gunstig is. Zeker als je nog een fikse boete moet betalen.
Rentemiddeling
Als de boeterente hoog is, kun je vragen om rentemiddeling. Dan wordt je oude rente en nieuwe rente gemiddeld. Hierin wordt de boeterente verwerkt en je betaalt een opslag. Niet iedere bank doet aan rentemiddeling. In de meeste gevallen is rentemiddeling niet gunstig.
Dat komt omdat de meeste banken bij rentemiddeling geen rekening houden met het boetevrije deel dat je jaarlijks mag aflossen. Vaak ligt dat tussen de 10 en 20 procent per jaar. De boeterente wordt vaak berekend over de hele hypotheekschuld. De bank kijkt niet naar het deel dat je inmiddels hebt afgelost. Hierdoor betaal je bij rentemiddeling vaak meer, dan als je de hypotheek oversluit bij een andere bank.
Als je je hypotheek oversluit, kijk goed welke hypotheekvorm je hebt:
Aflossingsvrije hypotheek
Bij deze hypotheek los je niets af van de schuld. Je betaalt alleen maar rente. Heb je nog een 100% aflossingsvrije hypotheek dan kan oversluiten duurder uitpakken, omdat je voortaan verplicht de helft van de lening moet aflossen. Dus je gaat meer betalen, ondanks een lagere rente. Blijf je bij je eigen bank – en je houdt dezelfde voorwaarden - dan kan oversluiten wél voordelig zijn.
(Bank)spaarhypotheek
Je betaalt rente over de lening en je spaart voor de aflossing van je hypotheek. De rente die je voor je lening betaalt (bijvoorbeeld 6 procent), is net zo hoog als de rente die je krijgt op je spaarpot. Het zijn communicerende vaten.
Een lagere hypotheekrente (bijvoorbeeld 2 procent) zorgt ervoor dat je zélf meer moet inleggen in het spaardeel. Bovendien krijg je alleen hypotheekrenteaftrek over de betaalde rente en niet over het deel dat je spaart. Een lagere hypotheekrente, zorgt vaak voor hogere netto maandlasten. Oversluiten bij een bankspaarhypotheek is dan ook zinloos.
Annuïteitenhypotheek
Je betaalt iedere maand een vast bedrag voor de rente en aflossing van je huis. Oversluiten kan aantrekkelijk zijn. Dat ligt helemaal aan de hoogte van de hypotheekrente en de looptijd van de rentevaste periode. Hoe langer je rente nog vast staat, hoe hoger de boete.
Lineaire hypotheek
Bij deze hypotheek betaal je aan het begin meer dan aan het eind van de looptijd. Je betaalt rente over het openstaande bedrag. Iedere maand los je een deel af, waardoor je in de toekomst minder gaat betalen. Oversluiten kan gunstig zijn. Ook hier geldt de hoogte van de rente en de looptijd.
Helaas bestaat er geen gouden vuistregel wanneer oversluiten loont. Het is maatwerk en hangt heel erg af van je persoonlijke situatie. Laat je informeren door een financieel adviseur of maak zelf een gratis berekening of overstappen in jouw geval gunstig is.
Dit artikel is verschenen in het kader van de Week van de Hypotheek, die RTL Z en DFT samen organiseren. Op 2 februari organiseren we ook een online seminar: lage lasten en toch een droomhuis, zo doe je dat.
