Soms is het schrikken als je je WOZ-beschikking van de gemeente binnenkrijgt. Als je denkt dat het echt veel te hoog is, dan kun je zelf bezwaar aantekenen, maar je kunt ook een bureau inschakelen.
Een te hoge WOZ-waarde kan je flink wat geld kosten. Op basis daarvan wordt namelijk berekend hoeveel onroerendezaakbelasting je moet betalen. Bezwaar maken kan dus lonen, maar het is niet altijd eenvoudig.
Het is de laatste jaren wel een stuk makkelijker geworden om in beroep te gaan, vertelt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. Gemeenten komen burgers steeds meer tegemoet, zo is er vaak een telefonisch spreekuur. Ook neemt volgens hem de kwaliteit van de WOZ-beschikkingen toe, waardoor je bijvoorbeeld niet meer elk jaar weer een bepaalde fout moet herstellen.
Ingewikkelde kwestie
Je kunt dus zelf actie ondernemen, maar soms wordt het toch een ingewikkelde kwestie, zegt André de la Porte, of je hebt te weinig tijd, en dan kun je de zaak door een bureau laten regelen.
Bureaus werken vaak op een 'no cure no pay'-basis. Als het bezwaar niets oplevert, dan kost het je dus niets. En als er wel succes is, dan krijg je een proceskostenvergoeding, daarin zitten ook de uren die het bureau heeft gemaakt verwerkt. Bureaus zullen dus wel vooraf een inschatting maken of een bezwaar kansrijk is, zegt André de la Porte.
'Geen rechten ontlenen aan waarde vorig jaar'
WOZMeldpunt is zo'n bureau dat huizenbezitters kunnen inschakelen. Vorig jaar behandelde het 4500 bezwaren tegen de WOZ-beschikking. Bouk Slockers van WOZMeldpunt denkt dat dit aantal in 2017 wat hoger zal uitvallen.
Het is inderdaad relatief makkelijk om bij gemeenten bezwaar aan te tekenen, zegt Slockers, maar veel particulieren zeggen tegen de gemeente dat de beschikking niet kan kloppen, omdat de WOZ-waarde bijvoorbeeld 25 procent hoger is dan vorig jaar. Maar de gemeente antwoordt dan soms dat je geen rechten kunt ontlenen aan de WOZ-waarde van vorig jaar.
Je kunt dan alleen nog in beroep bij de rechtbank en die stap is dan vaak te groot, aldus Slockers. Dan gaat hij op zoek naar andere argumenten.
Meer zaken van huizen die langer geleden zijn gekocht
Slockers zegt geen analyse te maken welke huizenbezitters wel een kans maken en welke niet. Maar de ervaring leert, zegt hij, dat als Nederlanders denken dat het wel klopt ze geen bezwaar indienen.
Slockers neemt in principe elke zaak aan, maar over het algemeen heeft hij meer zaken van mensen die al wat langer geleden hun huis kochten. Van huizen die de laatste jaren zijn gekocht hebben gemeenten immers genoeg informatie. Maar als een woning, zeg, 20 jaar geleden is gekocht, dan kan de gemeente niet inschatten of de keuken of badkamer up-to-date is of juist gedateerd, zodat de waarde van die specifieke woning moeilijker is te bepalen.
'Gemeente gaat uit van gemiddelde'
Het is nu drukker dan vorig jaar, zegt Adam Bakker van WOZ-Juristen, een ander bedrijf dat namens huizenbezitters bezwaar aantekent bij gemeenten tegen een te hoge WOZ-waarde. Er kunnen allerlei redenen zijn om bezwaar aan te tekenen, zegt Bakker. Zo kan het dak lek zijn, of de keuken gedateerd.
Als dan de vergelijking wordt gemaakt met woningen die perfect zijn onderhouden, loopt het spaak. Daar wordt in het systeem van de gemeente geen rekening gehouden, zegt hij. De gemeente kan niet binnenkijken, daarom worden er aannames gedaan, de gemeente gaat uit van een gemiddelde, legt hij uit.
Ambtenaren op de koffie
Je kunt eenvoudig aantonen dat er volgens jou redenen zijn dat de opgelegde WOZ-waarde te hoog is. Je kunt foto's maken, maar het is, als het huis verouderd is of er sprake is van achterstallig onderhoud, nog beter als ambtenaren langskomen. Bakker nodigt ook wel eens een bouwkundig ingenieur uit. Het beste is volgens hem als iemand het huis heeft gezien.
Volgens Bakker heeft het kantoor waar hij werkt meer dan 80 procent van de gevallen succes. Soms is het nodig dat hij in beroep gaat en een aantal keren procedeerde hij zelfs tot aan de Hoge Raad.
Gelijkheidsbeginsel vs vergelijkingsbeginsel
Bezwaar aantekenen kan bijvoorbeeld op basis van het gelijkheidsbeginsel. Dus als alle huizen in de buurt volgens de gemeente een WOZ-waarde van drie ton hebben en jouw huis van 340.000 euro, dan is dat reden voor de gemeente om jouw beschikking aan te passen. Je hebt ook nog de vergelijkingsmethode. Deze gebruikt de gemeente om de WOZ-waarde te berekenen.
Sommige gemeenten springen er in negatieve zin uit, aldus Bakker. Dat geldt volgens hem bijvoorbeeld voor Rotterdam en BSGR, waarin onder meer Leiden, Gouda, Katwijk en Wassenaar samenwerken op belastinggebied. Enthousiast is hij over Den Haag, dat het 'gewoon goed' doet en verder onder meer over Eindhoven, Westvoorne en Arnhem.
Huizenprijzen stijgen weer
De huizenprijzen stijgen in grote delen van Nederland al weer een tijdje, vooral in de grote steden. Door de hogere huizenprijzen stijgt de WOZ-waarde voor het eerst in jaren ook weer. Dat is voor het eerst sinds 2010.
In Nederland zijn vooral de huizenprijzen in gemeenten als Amsterdam, Utrecht, Leiden en Haarlem gestegen. Maar sinds het derde kwartaal liggen ook de huizenprijzen in Rotterdam weer boven het niveau van 2010 en sinds het vierde kwartaal ook die in Den Haag.
Hogere WOZ-waarde: niet per se meer betalen
Maar hogere huizenprijzen betekent niet dat het bedrag van je WOZ-beschikking ook stijgt. Gemeenten verlagen nu vaak de belastingtarieven, zegt André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. Na de crisis, toen de huizenprijzen met gemiddeld 25 procent daalden, was dat andersom. De WOZ-waarden daalden, maar de belastingtarieven stegen.
