Ga naar de inhoud
Carola de Groot

Dat woekerhuren de vrijehuursector domineren is hardnekkige mythe

Al jaren bestaan grote zorgen over het gebrek aan betaalbare huizen in de vrijehuursector. Oftewel: huizen in het middensegment met huren vanaf 763 euro tot grofweg 1.000 euro per maand. Wie het nieuws volgt, krijgt al gauw de indruk dat nieuwe huurders in de vrije sector minstens 1.500 euro per maand moeten lappen voor een klein, verouderd en tochtig huis.

Maar dat blijkt in de praktijk wel mee te vallen. Want maar liefst zeven op de tien huizen in de vrije sector behoort tot het middensegment. En de helft van de nieuwe huurders in de vrije sector betaalt minder dan 1.000 euro per maand. Ook komen er steeds meer huurhuizen in het middensegment bij. Op basis van de lange reeks aan woononderzoeken die Nederland rijk is, blijkt dat dit aantal tussen 2012 en 2021 zelfs is verdubbeld.

Huurprijzen
Lees ook;
Huurprijzen in vrije sector gedaald, maar nog steeds hoog

Tot zover de lichtpuntjes. Want ondanks de groei blijft het middensegment met zo'n zes procent van alle huizen nog altijd buitengewoon klein. Bovendien zijn de berichten over torenhoge huren niet helemaal uit de lucht gegrepen. Alleen gaat het niet om een landelijk fenomeen (of probleem).

Vooral in Amsterdam en Utrecht hangt een zeer stevig prijskaartje aan huren in de vrije sector. Meer dan de helft van alle vrijesectorhuizen behoort hier tot de dure huur. Nieuwe huurders die gaan huren bij een particuliere verhuurder moeten gemiddeld zelfs rekenen op 1.400 euro per maand. Uit eigen analyses blijkt dat die huren relatief vaak boven de huur liggen die de overheid redelijk acht, gezien de 'kwaliteitspunten' van het huis.

Plannen om vrijheid in te perken

Op dit moment staat het verhuurders in de vrije sector vrij om de huurprijs zelf te bepalen, mits het huis tenminste 141 kwaliteitspunten heeft. Maar er zijn concrete beleidsplannen om deze vrijheid in te perken. Verhuurders van huurhuizen met minder dan 187 kwaliteitspunten mogen dan geen hogere huur meer vragen dan die beleidsmatige maximaal redelijke huur. Nieuwe huurders profiteren daardoor van een lagere huur.

Volgens nieuw onderzoek van DNB kan de gemiddelde maandhuur in de regio Amsterdam hierdoor zelfs zo'n 300 tot 450 euro dalen. De feitelijke hoogte van dit bedrag is uiteraard afhankelijk van hoe de regulering er uiteindelijk uit komt te zien.

Niet
Lees ook:
Niet inflatie, maar lonen bepalend voor huurverhoging vrije sector

Maar steeds meer studies laten zien dat dit beleid op langere termijn kan zorgen voor een kleiner (in plaats van groter) middensegment. Het kan namelijk een rem zetten op de bouw van nieuwe middenhuurhuizen. Bovendien bestaat de kans dat sommige verhuurders de handdoek in de ring gooien en dat zij hun huurhuizen verkopen. Dit biedt voor koopstarters nieuwe kansen, maar leidt tegelijkertijd ook tot minder aanbod van huurwoningen.

Paardenmiddel voor lokaal probleem

De impact van 'uitponden' (het verkopen van huurhuizen) moet niet worden onderschat. Want wat institutionele partijen in één jaar bijbouwen aan huurhuizen, wordt volledig teniet gedaan als ook maar een heel klein deel (2,5 procent) van de bestaande huurhuizen wordt verkocht aan gewone huizenkopers, aldus DNB.

Vooralsnog blijft het dan ook twijfelachtig of aspirant-huurders straks daadwerkelijk beter af zijn. De gelukkigen zullen profiteren van een lagere huur, maar anderen komen er mogelijk niet meer tussen op de grootstedelijke huurmarkten. Reguleren lijkt daarmee vooral een risicovol landelijk paardenmiddel voor een vrij lokaal probleem. 

Carola de Groot is econoom bij RaboResearch en volgt de Nederlandse woningmarkt.