Carola de Groot

Nog geen reden tot juichen: huizenmarkt nog verre van gunstig voor starters

20 juli 2022 06:33

De jubelstemming onder huizenbezitters en frustratie onder aspirant-starters maken plaats voor onrust onder de eerste  én hoop bij de tweede groep. Want gaan de huizenprijzen dalen door de meer dan verdubbelde hypotheekrentes en die gemeen hoge inflatie?

Een hogere inflatie en hogere rentes drukken het bedrag dat mensen willen en kunnen betalen voor een koophuis. En daardoor haken sommige potentiële woningkopers af.

In het tweede kwartaal daalde de intentie om een huis te kopen nog wat verder, bleek vorige week uit een driemaandelijkse peiling van woningwebsite Funda.nl. Volgens de peiling zijn huizenzoekers ook iets terughoudender geworden omdat zij denken dat de markt op termijn weer wat gunstiger wordt voor kopers. Het resultaat? Minder bezichtigingen en minder reacties per woning.

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Minder kijkers, minder geboden: 'Gekte op woningmarkt begint wat te draaien'

Huiseigenaren met verkoopplannen worden hierdoor wat zenuwachtig en halen de verkoop naar voren. Bij NVM-makelaars stonden tegen het einde van het tweede kwartaal maar liefst 42 procent meer huizen te koop dan een jaar eerder.

De druk lijkt dus een beetje van de ketel: er is minder vraag en meer aanbod. Maar is het genoeg om de prijzen te laten dalen? Die gedachte is niet zo gek. Temeer omdat een stijgende (lange termijn) rente een van de early warning-indicatoren is voor een mogelijke aanstaande crash van de woningmarkt.

Ook De Nederlandsche Bank lijkt er niet helemaal gerust op: mede door de sterk gestegen hypotheekrentes en hogere (energie-)prijzen wil de toezichthouder dat banken wat langer hogere kapitaalbuffers aanhouden om bij een eventuele prijscorrectie verliezen op verstrekte hypotheken op te vangen.

Prijzen stijgen minder hard

Tegen de achtergrond van deze signalen levert onze huizenprijsverwachting nogal eens gefronste wenkbrauwen op. Voor dit jaar voorzien we namelijk nog een dubbel groeicijfer van gemiddeld 16,1 procent. Maar het is goed om te bedenken dat het gros van die voorziene huizenprijsgroei al is gerealiseerd. Want tot nu toe liggen de huizenprijzen dit jaar al 12,8 procent hoger dan het gemiddelde prijsniveau in 2021. Voor de rest van 2022 gaan we dus uit van een bescheiden en sterk afvlakkende huizenprijsgroei.

Dat we vooralsnog niet verwachten dat huizen op afzienbare tijd goedkoper worden, komt deels doordat de Nederlandse economie er aardig voor staat. Zeker, we voorzien een milde economische recessie, maar we verwachten niet dat hierdoor veel meer mensen zonder werk komen te zitten.

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Recordkrapte arbeidsmarkt: nog nooit zo veel vacatures en zo weinig mensen

En juist de situatie op de arbeidsmarkt is een belangrijke factor achter de huizenprijsontwikkeling. Daarnaast is de prognose dat de inflatie geleidelijk afneemt en dat de kapitaalmarktrentes – een belangrijke graadmeter voor de hypotheekrentes – uiteindelijk weer iets dalen. Door deze factoren blijft de vraag naar koophuizen naar verwachting redelijk op peil.

Maar als de Nederlandse economie toch een fermere tik krijgt of die kapitaalmarktrentes langer hoog blijven (of zelfs verder stijgen), dan gaan de huizenprijzen waarschijnlijk wél dalen. Dat betekent niet direct dat jongvolwassenen die een koophuis zoeken spekkoper zijn. Want de huizenprijzen moeten meer dan een kwart dalen om op het niveau van januari 2020 te komen – het moment waarop de huizenprijsgroei begon aan te trekken.

Ter vergelijking: tussen 2008 en 2013 daalden de huizenprijzen zo'n 21 procent. Voordat starters en middeninkomens kunnen profiteren van een aanzienlijk lager prijspeil op de huizenmarkt, is er dus nog een lange weg te gaan. En dan moeten ze in zo'n verslechterde economische omgeving wel hun baan weten te behouden.

Carola de Groot is econoom bij RaboResearch en volgt de Nederlandse woningmarkt.