Carola de Groot

Help starters door woningen te bouwen voor doorstromers

22 juni 2022 06:59

Nieuwbouwhuizen in het prijssegment tot 300.000 euro zijn schaars. En bijna de helft van alle aangeboden nieuwbouwhuizen kost 500.000 euro of meer, volgens makelaarsvereniging NVM. Gelet op de grote behoefte aan woningen voor starters en mensen met een middeninkomen moet deze verhouding snel veranderen, volgens de minister voor wonen. Van alle 900.000 nog te bouwen huizen moet twee derde betaalbaar zijn, waaronder 300.000 middenhuurhuizen en koophuizen tot 355.000 euro.

Maar de afgelopen weken stelden verschillende bouwprofessionals dat het verdraaid lastig is om dergelijke ‘betaalbare’ huizen te bouwen, die ook nog eens bijna energieneutraal moeten zijn. Helemaal in deze tijd van explosief gestegen bouwkosten en gestegen rentes. En dan vooral in de Randstad met zijn stevige grondprijzen, waar uiteindelijk het gros van die nieuwe huizen moet verrijzen.

Een reëel risico is dat de sterke focus op ‘twee derde betaalbaar’ de broodnodige versnelling van de woningbouwproductie afremt. Want hierdoor krijgen woningbouwprojecten in toenemende mate te maken met een onrendabele top. Dit betekent dat de investeringen groter zijn dan de opbrengsten, waardoor subsidiëring nodig is om projecten (in hun geplande vorm) van de grond te krijgen. Veel projecten kennen nu al een onrendabele top, zo blijkt uit een vorig jaar verschenen verkenning van adviesbureau Rebel.

Een andere vrees, die onder meer leeft bij de VNG, is dat de sterke focus op betaalbare woningen straks vooral kleinere huizen oplevert. Huizen die bovendien alsnog niet echt betaalbaar zijn voor starters met een middeninkomen. Daarbij komt dat lang niet alle 35-minners warm zullen lopen voor een klein huis. Van degenen die binnen twee jaar willen verhuizen, heeft namelijk bijna de helft een voorkeur voor een huis met minimaal vier kamers blijkt uit het nieuwe WoonOnderzoek Nederland 2021.

Als het dus echt zo moeilijk is om goedkopere (koop)huizen te bouwen zonder in te boeten op grootte en zonder extra subsidiëring, is het dan niet veel kansrijker om de focus binnen die immense woningbouwopgave deels te verleggen naar bouwen voor mensen die willen doorstromen? En dan in het bijzonder voor ouderen die willen verhuizen? Want verhuisgeneigde 65-plussers voelen wél veel voor een relatief klein huis, vaak een appartement, met twee of drie kamers. En de huiseigenaren onder hen hebben vaak (en veel) overwaarde opgebouwd, wat de financiële mogelijkheden om een nieuwbouwhuis te kopen vergroot.

Bijna één op de twee verhuisgeneigde ouderenhuishoudens woont bovendien in een eengezinswoning met vier of meer kamers. Als al deze huishoudens er inderdaad in slagen te verhuizen, dan komen 213.000 van dit soort woningen beschikbaar voor jongere huishoudens, blijkt uit het WoonOnderzoek Nederland. En ongeveer 27 procent van die eengezinskoophuizen met minimaal vier kamers heeft een geschatte actuele waarde van tot 400.000 euro.

Deze huizen komen alleen vrij als er ook volop aan de bak wordt gegaan met het bijbouwen van huizen die aansluiten bij de wensen en behoeften van ouderen (en die niet koste wat het kost onder die 355.000 euro grens moeten zitten). En dat verlaagt via de economische principes van vraag- en aanbod ook de druk op de huizenprijzen. Die twee derde betaalbaar is een mooi streven, maar voorkomen moet worden dat dit getal een blok aan het been gaat worden van die broodnodige woningbouwversnelling.

Carola de Groot is econoom bij RaboResearch en volgt de Nederlandse woningmarkt.