Carola de Groot

Is dit het einde van de oververhitte woningmarkt?

27 april 2022 08:49

Met grote regelmaat krijgen mijn collega's en ik de laatste tijd de vraag of de huizenmarkt gaat kantelen door de gierende inflatie, oplopende hypotheekrentes en die toch iets meer wiebelende economie. Vaak gevolgd door de hoopvolle vraag of er licht aan de horizon gloort voor al die mensen die buitenspel staan op die oververhitte koopwoningmarkt.

Op dit moment hebben nog weinig mensen last van de hogere inflatie, blijkt uit onderzoek in opdracht van de NOS. De minima wel, maar dat zijn geen traditionele huizenkopers. De inflatie gaat de huizenkopers op termijn echter wel hinderen. Want doordat mensen meer kwijt zijn aan de boodschappen, aan de pomp en aan het verwarmen en verlichten van hun huis, kunnen zij volgend jaar waarschijnlijk minder lenen voor het kopen van een woning.

Ook hogere rentes drukken het maximale hypotheekbedrag. Sinds begin dit jaar is de hypotheekrente voor twintig jaar vast grofweg gestegen van 1,80 procent naar 3,30 procent. En door die rentestijging kan een stel met twee modale jaarinkomens zo'n 22 duizend euro minder lenen. Als potentiële huizenkopers minder kunnen lenen, kunnen ze ook minder bieden. En dat drukt dan de ontwikkeling van de huizenprijzen. 

In het eerste kwartaal van dit jaar stegen de transactieprijzen inderdaad minder rap. Anders dan de voorgaande maanden kwam de huizenprijsgroei in maart niet boven de 20 procent uit, maar bleef deze steken op 'slechts' 19,5 procent.

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Dit is waarom de hypotheekrente wel stijgt, maar je spaarrente niet

Los van de iets afnemende huizenprijsgroei nam ook het aanbod iets toe. Het percentage overbiedingen liep juist iets terug, terwijl de gemiddelde verkooptijd een dag toenam. Vooropgesteld: het zit (nog) allemaal in de marge, maar mogelijk zijn we bijna verlost van die buitensporige hoge groeicijfers op de huizenmarkt.

Toch hebben starters hier weinig aan. Want minder rap stijgende huizenprijzen maken die dure koophuizen – huizenkopers betaalden in maart gemiddeld 426.000 euro voor een huis – nog lang niet goedkoper. Dat is immers pas het geval bij een prijsdaling. Daarbij komt dat de markt met zijn beperkte aanbod nog altijd benauwend krap is. En huizen die worden verkocht, gaan in de regel nog altijd boven de vraagprijs weg.

Door de gestegen hypotheekrentes lijkt het sowieso eerder moeilijker dan makkelijker om een huis te kopen. Want voor precies hetzelfde hypotheekbedrag zijn huizenkopers nu maandelijks meer kwijt. En de huizenprijzen moeten vrij hard dalen om dat laatste effect ongedaan te maken. Voor een stel dat eerder een huis kon kopen van zo'n 410.000 euro moeten de huizenprijzen ruim 12 procent dalen om de hogere hypotheekrente niet maandelijks te voelen in de portemonnee.

Een ogenschijnlijk beperkte 1,5 procentpunt renteverhoging heeft dus flinke gevolgen voor wie het moet betalen. Een forse huizenprijsdaling, bijvoorbeeld in het geval van een stevige economische recessie, kan tegenwicht bieden voor die hogere hypotheekrentes en inflatie.

Dat kan lucht bieden voor starters, zolang ze in zo'n scenario hun baan weten te behouden. Maar ook dan zijn de uitdagingen om tot een gezonde huizenmarkt te komen onverminderd groot voor het kabinet. Voor starters kan de vlag dus nog lang niet uit.