Wimar Bolhuis

Box 3? Belast de winst bij de verkoop van een huis!

04 februari 2022 07:09

Nu de Hoge Raad de fictieve rendementsberekeningen van de Belastingdienst op Box 3-vermogen kielhaalde, ligt het fiscale speelveld weer even open. PvdA, GroenLinks en SP presenteerden snel een voorstel voor een simpele, progressieve vermogensbelasting, die begint te lopen bij vermogens boven de 100.000 euro.

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Plan spaartaks linkse partijen: hoe rijker, hoe meer belasting betalen

De coalitiepartijen houden vast aan hun akkoord waarin staat dat in 2025 een nieuwe belasting op basis van het werkelijk behaalde rendement op vermogen moet ingevoerd. Voor de tussenliggende jaren kondigde staatssecretaris Fiscaliteit en Belastingdienst Marnix van Rij al noodwetgeving aan.

Ik denk, laten we deze tijdelijke fiscale leegte ook als een kans zien. We hoeven ons intellectueel niet op te sluiten in de bestaande Box 3-opzet. Er zijn meer immobiele vermogenswinsten waarvan het economisch verstandig is om er meer belasting over te heffen.

Belangrijke achterliggende reden is dat we productie en arbeid willen stimuleren, niet ontmoedigen. Dan moeten we de opbrengsten hieruit lager belasten. Dit impliceert vervolgens dat we vermogensinkomsten waar geen productie of arbeid voor is verzet, juist hoger moeten gaan belasten. Een fiscale schuif van arbeid naar vermogen.

Precies daar ligt de bal nu al een tijdje op de stip. Te wachten. De overwaardewinsten die Nederlanders behalen op de verkoop van een huis, rijzen de pan uit. Onze woningmarkt is oververhit, mede door het oprekken van leennormen, de jubelton, het ruime monetaire beleid en te weinig woningbouw. De gemiddelde overwaarde ligt boven de 100.000 euro. Voor panden in populaire steden en voor oudere huizenbezitters is die nog veel hoger. Let wel, dus voor een aanzienlijk deel veroorzaakt door te veel of te weinig overheidsingrijpen.

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook

Huizenprijzen blijven maar stijgen, aanbod daalt fors

In ons land betaalt een huizenkoper – uitgezonderd een starter - overdrachtsbelasting, namelijk 2 procent op een pand voor zelfbewoning en 8 procent op alle andere onroerende zaken. Maar dus niet de verkoper van een pand, terwijl die juist een grote overwaardewinst kan realiseren.

Dat is opmerkelijk en economisch niet optimaal. Verkopers van panden ontvangen onbelast tonnen euro's aan overwaarde, waar geen productie of arbeid tegenover staat. En het is geen boekhoudkundige vermogensaanwas 'vast in stenen', maar keiharde gerealiseerde vermogenswinst. Wind fall money. Cash. Een slimme heffing hierop zou daarbij procycliciteit en de oververhitting van de Nederlandse woningmarkt dempen.

Wat is het geval? Zo een nieuwe vermogensbelasting lijkt goed te doen. Bij een notaris die een onroerende zaaktransactie regelt, zijn immers de laatste aankoopprijs en de nieuwe verkoopwaarde bekend. Het wettelijk verplicht om deze bedragen notarieel vast te leggen. De problemen van de uitvoering lijken beperkt, omdat de notaris in veel gevallen nu ook al de overdrachtsbelasting aangeeft en overmaakt aan onze Belastingdienst.

Sterker nog, in Frankrijk wordt een vergelijkbare regeling - plus value (immobilière) genaamd - al jarenlang uitgevoerd door de notarissen. De reguliere heffing op de netto overwaardewinst na de verkoop van pand is daar 17,2 procent (!). Deze vermogensbelasting heeft voornamelijk het doel om speculatie met onroerend goed tegen gaan en kent enkele logische correcties op de bruto overwaarde voor aankoopkosten en verbouwingskosten.

Helemaal zuiver zou zijn om een rentecorrectie toe te passen voor het verschil tussen spaargeld en huizenbezit: Bas Jacobs adviseerde dit in 2010 al aan de ambtelijke Studiecommissie Belastingstelsel. Bij de Fransen worden bij het zesde jaar en het tweeëntwintigste jaar van eigendom een extra korting gegeven op het regulier tarief van 17,2 procent, om langjarig woningbezit te belonen.

Het belasten van de overwaardewinst bij de verkoop van een huis mag ook in Nederland serieus bekeken worden. Het was opvallend dat dit in de ambtelijke verkenning 'Belasten van vermogen' uit 2020 nergens stond.

Nu het fiscale speelveld door de Hoge Raad tijdelijk open ligt, kan staatssecretaris Van Rij met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie in overleg. Wat kunnen we leren van die vermogenswinstbelasting in Frankrijk?