Wimar Bolhuis

Natuurlijk nemen starters risico op de woningmarkt, stop met wijzen!

15 oktober 2021 07:04

Steeds meer starters nemen onverantwoorde risico's om een huis te kunnen kopen, waarschuwt De Nederlandsche Bank. We zien een oververhitte markt aan het werk waar klassieke outsiders met een nadelige positie – de jongere generaties – hun uiterste mogelijkheden gebruiken om vergelijkbare voordelige marktposities te bemachtigen als de insiders – de oudere generaties.

Eerlijk gezegd begrijp ik deze starters volledig. Zelfs bij het aangaan van de maximale hypotheekbedragen blijken de maandlasten van een koophuis – door de lage rentestanden en de fiscale hypotheekrenteaftrek – vaak lager dan maandhuren in de vrije sector voor eenzelfde woning. Verder verwachten deze starters in hun toekomstige carrière meer te gaan verdienen, meestal terecht, en dan zullen hun relatieve woonlasten weer gaan dalen.

Het is unfair om deze starters verongelijkt aan te spreken op het maximaal benutten van de leennormen. Als de wettelijke leennormen te ruim zijn en de financiële stabiliteit bedreigen, moet de schuld naar de bedenkers ervan, namelijk de politiek of de ambtenarij. Het doet denken aan het onterechte vingerwijzen voor de zomer naar 'die onverantwoordelijke jongeren', toen de corona-besmettingen gierend opliepen na overhaast en onverantwoordelijk versoepelen door de regering.

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Huren in vrije sector stijgen weer na coronadip

Natuurlijk kunnen we – terecht! - klagen over het opzwepende effect van de lage rente, leennormen en hypotheekrenteaftrek, maar de onderbelichte kant van het totaalplaatje is dat vrije sectorhuren in Nederlandse steden tot de hoogste in Europa behoren. Het woningmarktbeleid van Rutte II, met minister Blok als verantwoordelijk bewindspersoon, heeft dit kindje zelf mede gebaard.

Vastgoedonderneming Colliers schreef deze week in een onderzoek dat de beperking van toegang tot de sociale huursector voor middeninkomens vanaf 2015 en de aangescherpte financieringsregels voor de koopwoningmarkt vanaf 2013 hebben geleid tot een toenemende druk op de vrije huursector. Steeds meer starters en middeninkomens vallen tussen wal en schip, zien de huurprijzen stijgen, en zijn nu bereid hun grenzen te verleggen om een koophuis te bemachtigen.

Na de financiële crisis beperkte Nederland de loan-to-value-normen, de maximale hypotheeklening in verhouding tot de getaxeerde woningwaarde van een koophuis. Deze werd in stapjes verlaagd naar 100 procent. Ook moesten nieuwe huizenkopers hun lening in 30 jaar aflossen om recht te hebben op de fiscale subsidie die hypotheekrenteaftrek heet. De aflossingsvrije lening werd ontmoedigd.

Een begrijpelijke reactie op een financiële crisis waarin koophuizen na dalende woningprijzen 'onder water' kwamen te staan. Dit zette een rem op de consumptie van huishoudens met een gevoelde of feitelijke restschuld en stopte doorstroming op de woningmarkt – verkopen is onaantrekkelijk als je eindigt met een restschuld. De beleidsfocus verschoof naar een gezondere verhouding tussen schuld, woningwaarde en eigen vermogen voor huizenbezitters, om in de toekomst vergelijkbare schokken op te vangen. Hier is vooruitgang geboekt.

Juist daarom is het niet verbazingwekkend dat steeds meer starters de loan-to-income-normen – de maximale hypotheeklening in verhouding tot het huishoudinkomen - tot het uiterste benutten om een koopwoning te bemachtigen. De DNB rapporteerde maandag dat vooral onder starters het percentage nieuwe hypotheken met een loan-to-income-ratio boven de 90 procent stijgt. Een volstrekt logisch waterbedeffect, zeker als een verplichte studieschuld je leencapaciteit vermindert. Waar ligt ruimte meer kapitaal te vinden om je biedingskans op deze oververhitte woningmarkt te vergroten? Daar.

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Singles met modaal salaris zo goed als kansloos op koopwoningmarkt

Nieuwe zorgen zouden moeten gaan naar het samenspel van de arbeidsmarkt en de woningmarkt. Ook op de arbeidsmarkt zijn de jongere generaties outsiders, met het meeste flexwerk en onzekerheid, en oudere generaties de insiders, vaker met vaste contracten en zekerheid. Bij een economisch schok zullen jongeren eerder inkomen verliezen en zo eerder in betalingsproblemen komen met hun hogere huren of hypotheeklasten. Een mogelijke giftige cocktail.

Door ingrepen na de crisis werd onze woningmarkt minder kwetsbaar voor vermogensverliezen van huizenbezitters, maar bleef minstens even kwetsbaar voor inkomensschokken. Sterker nog, mogelijk kwetsbaarder: de flexibilisering van de arbeidsmarkt zette door, de leennormen ten opzichte van het inkomen werden opgerekt, en deze ruimte wordt nu steeds verder gebruikt.

De schuld hiervoor moet alleen wel op het bordje van de vele spelers die jarenlang succesvol de deelbelangen beschermden van economische insiders in Nederland. Niet vingerwijzen naar de jongere generaties graag.