Elwin de Groot

Niets om over naar huis te schrijven

11 augustus 2021 07:07

"We hebben geluisterd", was de boodschap van ECB-president Lagarde toen zij aankondigde dat de ECB 'huizenprijzen' mee wil nemen in de meting van het inflatiepeil in de Eurozone. Maar gaat de gemiddelde consument daar nou wel zoveel van merken?

Begin juli onthulde de ECB de uitkomsten van haar strategische review; een proces waarin de beleidsmakers alle elementen van de monetaire besluitvorming onder de loep hebben genomen. Hierbij heeft de centrale bank ook de Europese bevolking om feedback gevraagd. Een van de meest geuite zorgen was het hoge niveau van de huizenprijzen.

Want de prijsstijgingen over de afgelopen jaren –die deels zijn veroorzaakt door de ongekende stimuleringsmaatregelen van de ECB– maken een koopwoning voor een steeds groter deel van de bevolking onbereikbaar. Maar, hoewel de huizenprijzen voor de consument zeer zichtbaar zijn, worden deze prijzen niet meegenomen in de HICP-index die de ECB gebruikt om het inflatiepeil te meten.

Met de aangekondigde wijziging van het beleid wil de centrale bank dus tegemoetkomen aan de vragen van de bevolking. Nederlandse media kopten daarop volgend al volop dat de ECB eindelijk de huizenprijzen in de inflatiecijfers gaat meenemen. De centrale bank heeft de vraag zeker gehoord, maar heeft zij ook écht geluisterd?i

Een belangrijk detail is door velen over het hoofd gezien: de ECB wil enkel de consumptiekosten van de woning meenemen in de prijsindex. De term consumptiekosten heeft geen eenduidige betekenis, maar we moeten hierbij denken aan een hypothetische huur die de woningbezitter als het ware aan zichzelf betaalt. Dat staat dus niet gelijk aan de rentelasten en/of aflossingsverplichtingen op hypothecaire leningen, ofwel de werkelijke financieringskosten die de huiseigenaar maakt.

De argumentatie van de ECB is simpel, al zal niet iedereen deze delen: een huis wordt primair gezien als een investering, en niet als een consumptiegoed. Net als bij aandelenbeleggingen bouwt de woningeigenaar immers vermogen op naarmate de prijs van de woning stijgt. Voor de consumentenprijsindex is –zoals de naam al suggereert– deze investeringswaarde irrelevant. Enkel de kosten van de 'consumptie' van de eigen woning worden straks dus meegenomen in de inflatiecijfers.

Echter, omdat het om een 'hypothetische huur' gaat kunnen we deze consumptiekosten niet direct meten. Stel dat we bestaande huren gebruiken als indicator. De hoogte van huren is doorgaans stabieler dan de huizenprijzen. Daarom zal deze methodiek een groot deel van de prijsontwikkelingen in de woningmarkt toedichten aan de investeringscomponent en niet aan de consumptiekosten.

Ter illustratie, het CBS gebruikt zulke 'toegerekende' huren al bij de berekening van de Nederlandse consumentenprijsindex en, hoewel deze een gewicht van 15 procent hebben in de Nederlandse index, zijn de afwijkingen tussen de Nederlandse CPI en de geharmoniseerde HICP-index relatief klein.

Kortom, zelfs wanneer de 'huizenprijzen' onderdeel worden van de Europese prijsindex, zal de prijsstijging op de woningmarkt nog altijd voor een goed deel buiten de gemeten inflatie gaan vallen. Na de aanpassing zal de Europese inflatie naar schatting slechts met 0,1 tot 0,2 procent toenemen, en deze wijziging zal dus ook weinig invloed hebben op het huidige verruimende beleid van de ECB. Voor de groeiende groep huizenzoekers zal dit de betaalbaarheid en beschikbaarheid van een koopwoning dan ook niet verbeteren.