Cody Hochstenbach

De nieuwe zelfwoonplicht is een symbolische maatregel

13 juli 2020 06:15

Beleggers staan volop in de belangstelling als het gaat over de huidige oververhitte woningmarkt. Prins Bernhard Junior is als pandjesprins, met honderden woningen in bezit, symbool komen te staan voor het profiteren van de woningnood over de rug van anderen.

Het is woningnood als verdienmodel voor de bezittende klasse.

De afgelopen jaren is de activiteit van beleggers in allerlei soorten en maten fors toegenomen. Ze kopen meer en meer woningen op, vooral in onze grote steden en studentensteden. Vastgoed is een uitstekende plek om vermogen te stallen en te laten renderen, zeker met het oog op de aanhoudend lage rentestanden en de grote vraag naar woonruimte. 

Dat blijft niet zonder gevolgen. Met hun kapitaal zouden die beleggers vervolgens de woningprijzen opdrijven, en vooral jonge starters kansloos laten in hun zoektocht naar een eerste koopwoning. Voor diezelfde woningen – doorgaans krap bemeten stadsappartementjes – kunnen zij dankzij jarenlang beleid van liberalisering en deregulering vervolgens woekertarieven rekenen in de vrije huursector.

De vermeende ontwrichtende rol van vastgoedcowboys, huisjesmelkers en andere speculanten is veel stadsbestuurders en politici daarom een doorn in het oog. Zij zien de beleggers liever vandaag dan morgen vertrekken, en ze zijn op zoek naar maatregelen om dit te bewerkstelligen.  

Wil je dit inderdaad doen, dan zijn er in de meest algemene zin twee beleidslijnen denkbaar: enerzijds kun je beleggers simpelweg verbieden woningen op te kopen, anderzijds kun je hen ontmoedigen door woningmarktbeleggingen minder aantrekkelijk te maken.

De gemeente Amsterdam komt in haar zoektocht uit bij een maatregel die duidelijk tot de eerste categorie behoort: een zelfwoonplicht voor nieuwbouwwoningen. Simpel gezegd betekent dat, uitzonderingen daargelaten, dat je alleen een nieuwbouwwoning mag kopen als je er ook daadwerkelijk zelf gaat wonen. Het is niet toegestaan de woning na aankoop direct voor een hoge prijs in de verhuur te gooien.

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Het Rijk verwaarloost doelbewust de Nederlandse volkshuisvesting

Een belangrijke beperking is dus dat deze maatregel alleen geldt voor nieuwbouw, en niet van toepassing is op de bestaande woningvoorraad. En dáár wringt het.

Ik vrees dat we hier te maken hebben met een symboolmaatregel die beleggersactiviteit helemaal niet zal terugdringen.

Als je beleggers verbiedt nieuwbouw op te kopen, zullen zij hun vraag simpelweg verplaatsen naar de bestaande woningvoorraad. Daar geldt immers geen zelfwoonplicht. Wellicht wijken zij uit naar andere gemeenten waar dergelijke beperkingen niet gelden. In beide gevallen is het netto resultaat nul, en hebben we te maken met een klassiek waterbedeffect: problemen worden verschoven in plaats van aangepakt.

Toch snap ik de maatregel ergens wel. Zowel linkse als rechtse politici kunnen de maatregel aan hun achterban verkopen. Links zegt er woekerhuren en doorgedraaide marktwerking mee aan te pakken. Rechts verzekert zo dat een koopwoning ook daadwerkelijk een koopwoning blijft, want kopen is nu eenmaal het ideaal. Maar het feit dat een maatregel brede politieke steun krijgt, zou geen argument moeten zijn als deze verder geen zoden aan de dijk zet.

Daarnaast legt de maatregel bloot dat gemeentebesturen nauwelijks grip hebben op de bestaande woningvoorraad. Daar is zij niet in staat allerlei eisen zoals een woonplicht op te leggen aan kopers. En wellicht ligt in die boodschap precies de waarde van de maatregel: de bal ligt nu bij het Rijk.

De nationale overheid kan namelijk woningmarktbrede maatregelen treffen. Het kan dan gaan om verbiedende maatregelen zoals de woonplicht, maar ook om ontmoedigende maatregelen zoals een extra overdrachtsbelasting voor beleggers of het uitbreiden van huurprijsregulering.

Wat mij betreft moeten nieuwe maatregelen excessen zoals woekerhuren en achterstallig onderhoud aanpakken, en het type louche huisjesmelker weren. Tegelijkertijd moeten betrokken verhuurders die een redelijke huurprijs vragen actief kunnen blijven. Het reguleren van de huurprijzen komt aan deze wensen tegemoet.

Het zal hoe dan ook een uitdaging worden het Rijk in beweging te krijgen, want op het dossier Wonen blinkt zij bepaald niet uit in daadkracht. Een mooi agendapunt voor de komende Tweede Kamerverkiezingen.