Cody Hochstenbach

Is het geklaag van vastgoedbeleggers terecht?

28 oktober 2019 06:16

Vastgoedbeleggers klagen alweer een poosje steen en been over de strenge voorwaarden die de gemeente Amsterdam stelt bij nieuwbouwprojecten. De schuldige is volgens hen duidelijk: het huidige, linksige college bestaande uit GroenLinks, D66, PvdA en SP.

Met hun alarmistische boodschap weten zij de media goed te vinden, en vinden zij gretig aftrek bij de rechtse oppositie. Zo zei Frank van Blokland, directeur van IVBN, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, afgelopen week nog in een interview in de Telegraaf: "Zolang dit college er zit, zullen we niet investeren in nieuwbouwwoningen."

De kern van het probleem zou zijn dat de gemeente te veel eisen. Hierdoor zou nieuwbouw niet meer rendabel zijn. Zeker, de gemeente Amsterdam stelt inderdaad aardig wat eisen bij nieuwbouw.

Van alle nieuwe woningen moet 40 procent een gereguleerde huur (tot 720 euro per maand) hebben, en nog eens 40 procent is bestemd voor het middeldure segment. Het idee is bovendien dat deze woningen over een tijdje, zeg 25 jaar, nog steeds betaalbaar zijn. Slechts 20 procent kan vrij worden ingevuld (lees: voor de hoofdprijs over de toonbank). Daarnaast zijn er nog andere eisen, bijvoorbeeld met betrekking tot duurzaamheid, kwaliteit en oppervlak.

Is de kritiek van de vastgoedbeleggers dan terecht? Vooralsnog heerst in de stad in ieder geval een bouwwoede. In 2018 werd een recordaantal van 8639 nieuwe woningen opgeleverd en ook dit jaar lijkt het doel van 7500 nieuwe woningen gehaald te worden. Dit zegt echter niet alles: het begint vooral te knellen bij nog te beginnen projecten, wat zich pas over een paar jaar zal vertalen in een lagere nieuwbouwproductie.

Uiteraard is het in beginsel waar dat iedere extra eis een extra kostenpost betekent en dus de rendementen terugdringt. Beleggers moeten nu vaak al relatief veel kosten bij nieuwbouw maken. Is die stapeling van eisen té groot, dan is een project financieel niet meer interessant.

Betekent dit dan dat gemeentebesturen die eisen maar moeten laten varen en ontwikkelaars hun gang laten gaan? Nee, zeker niet!

Stel je geen eisen, dan zullen de vastgoedbeleggers vooral dure marktwoningen met een klein woonoppervlak bouwen. Zelfs mét de huidige strenge eisen zijn nieuwe woningen vaak nog betrekkelijk duur. Die nieuwbouweisen zijn er niet voor niets. Ze moeten bijdragen aan een aantrekkelijke stad en een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte.

Het ding met nieuwbouwprojecten is dat je een locatie maar één keer kunt ontwikkelen. Daarna heb je het er maar mee te doen. Bouw je snel iets goedkoops en lelijks, dan moet je er nog decennia met tegenzin naar kijken. Of je stort je natuurlijk op peperdure en vaak teleurstellende stedelijke vernieuwing.

Zo geldt eveneens dat als je als stadsbestuur nu overstag gaat en beleggers toestaat non-descripte woontorens volgepropt met dure microwoningen neer te zetten, je dan de komende decennia zit opgescheept met deze onaantrekkelijke woningen. Helemaal niets bouwen is dan wellicht zelfs de betere optie.

Maar niet bouwen is in de huidige situatie natuurlijk óók geen oplossing. Heel veel mensen willen dolgraag in Amsterdam komen of blijven wonen. Hoe dan verder?

Ten eerste, als beleggers zich aan alle eisen houden en werkelijk betaalbare en duurzame woningen neerzetten, dan moet je hen koesteren. Deze beleggers zijn niet het probleem, maar deel van de oplossing. Kom hen tegemoet met fikse kortingen op de grond. Dit maakt sociale en duurzame projecten rendabel. 

Ten tweede moeten we onze stedenbouw fundamenteel heroverwegen. Beleggers ontwikkelen simpelweg niet zo'n aantrekkelijk product. De vrije huurwoningen die zij willen neerzetten zijn doorgaans flink duurder dan zowel sociale huurwoningen als koopwoningen. Hun middeldure huurwoningen zijn nauwelijks betaalbaar voor de doelgroep: middeninkomens.

Als marktpartijen het niet kunnen of willen doen, dan hebben we altijd nog de volkshuisvesting. Woningcorporaties geven aan dat ze graag meer willen bouwen, óók voor middeninkomens. Dan moeten ze wel meer financiële slagkracht krijgen en een grotere rol bij nieuwbouw mogen spelen. Het omgekeerde is de afgelopen jaren juist gebeurt: lastenverzwaringen als de verhuurderheffing drijven corporaties financieel in het nauw, terwijl de Woningwet uit 2015 hun speelveld heeft beperkt.

We moeten toe naar een stedenbouw waarbij niet privaat rendement en jaarlijkse bouwaantallen centraal staan, maar juist het werken aan een aantrekkelijke, sociale en duurzame stad. Vastgoedbeleggers kunnen hier zeker onderdeel van zijn, mits ze zich aan de spelregels houden.