Vooral de hoogste inkomens verhuizen nog naar relatief dure en groene nieuwbouwhuizen. Lagere inkomens haken steeds meer af. De grote uitdaging van dit decennium is om energiezuinige huizen te bouwen die óók betaalbaar zijn, schrijven Rabo-economen Carola de Groot en Leontien de Waal in deze gastcolumn.
Na de jaren '10 kan de woningmarkt niet meer om het klimaat heen. Het nieuwe decennium staat in het teken van het realiseren van ambitieuze doelen rond verduurzaming. Zo moeten de komende tien jaar anderhalf miljoen bestaande huizen worden verduurzaamd en moeten nieuwbouwhuizen vanaf 1 januari 2021 bijna energieneutraal zijn. Ook moet het bouwproces worden verduurzaamd.
Maar er speelt ook nog een heel andere uitdaging: het betaalbaar houden van al die nieuwe groene huizen. Want verduurzaming en betaalbaarheid kunnen elkaar flink in de weg zitten.
Stevig prijskaartje duurzame bouw van groene huizen
De betaalbaarheid van nieuwbouwhuizen staat momenteel flink onder druk. Daaraan zijn onder andere het tekort aan bouwlocaties en vakkrachten debet, waardoor de grond- en bouwkosten zijn gestegen. Maar ook de kosten van alle duurzaamheidseisen spelen mee. Zo liggen de bouwkosten van een aardgasloos huis zo’n 20.000 tot 25.000 euro hoger.
Mogelijk komt de betaalbaarheid verder onder druk te staan naarmate groene huizen steeds vaker op duurzame wijze worden gebouwd. In de afgelopen jaren is er weinig verduurzaamd in de bouwsector. Maar de noodzaak tot verduurzamen is onder invloed van het Klimaatakkoord en de stikstofproblematiek groter geworden. Het stikstofadviescollege adviseert daarbij nadrukkelijk een omslag naar energieneutraal, circulair en emissieloos bouwen. Hoewel broodnodig, gaat dit zeker op de korte termijn gepaard met een aanzienlijk prijskaartje voor potentiële huizenkopers.
Lagere inkomens haken steeds meer af
Inmiddels kost een nieuwbouwhuis gemiddeld vier ton en dat is bijna één ton méér dan de gemiddelde prijs voor een bestaand huis. Het zal dan ook geen verbazing wekken dat nieuwbouw steeds meer het domein wordt van de hoogste inkomens: huishoudens met een inkomen van twee keer modaal of meer.
Naast een hoog inkomen hebben zij mogelijk ook vaker overwaarde vanuit een vorige koopwoning die ze kunnen verzilveren. Door te verhuizen naar een nieuwbouwhuis kunnen de hoogste inkomens ook gemakkelijker voorsorteren op de toekomstige duurzaamheidseisen aan huizen. Lagere inkomens zullen vooral zelf aan de slag moeten met het verduurzamen van een bestaand huis of ze zijn aangewezen op hun verhuurder.
Prefabricatie biedt hoop
De betaalbaarheid van nieuwe groene huizen verbeteren én tegelijkertijd het bouwproces verduurzamen is een hele uitdaging. Mogelijk ligt een deel van de oplossing in een transitie naar industrialisatie en gestandaardiseerd maatwerk. Prefabricatie zorgt immers voor minder transportbewegingen naar de bouwplaats wat bijdraagt aan een lagere uitstoot. Prefab-huizen zijn bovendien goedkoper, wat de betaalbaarheid ten goede komt.
De overheid kan de verduurzaming in de bouwsector stimuleren door de juiste condities en fiscale prikkels te creëren. Denk bijvoorbeeld aan de bestaande Milieu-investeringsaftrek (MIA)-regeling die bouwondernemers in staat stelt om een investeringsaftrek toe te passen voor onder andere circulaire maatregelen. Of aan het Schone Lucht Akkoord-plan waarin bouwers alleen nog overheidsopdrachten krijgen als ze werken met schonere machines.
Werk aan de winkel
Tegelijkertijd zijn er ook meer bouwlocaties nodig om de betaalbaarheid van nieuwbouw te borgen. Want juist het gebrek aan bouwlocaties is een belangrijke reden waarom de nieuwbouwprijzen sterk zijn gestegen. Vooralsnog is er dus behoorlijk wat werk aan de winkel willen we eind jaren twintig echt terug kunnen kijken op een decennium waarin veel energiezuinige huizen op duurzame wijze zijn gebouwd, die ook nog eens betaalbaar zijn.
Dit laatste is essentieel om de tweedeling tussen de hoogste en laagste inkomens te beslechten en ook de lage en middeninkomens een kans te geven op een duurzaam nieuwbouwhuis.
