Ruim een derde van de gemeenten bindt de strijd aan met vastgoedbeleggers. Zeker 127 nieuwe gemeentebesturen hebben plannen om pandjesbazen op achterstand te zetten, om onder meer starters een beter positie te geven op de woningmarkt. Het gaat dan bijvoorbeeld om de invoering van de zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming.
Dat blijkt uit een analyse van RTL Z. Onze redactie bekeek daarvoor tientallen pas gesloten coalitieakkoorden, enkele maanden na de gemeenteraadsverkiezingen van maart dit jaar. Zo'n vijf maanden na de verkiezingen is slechts een handjevol gemeenten nog bezig met het formeren van een nieuw college van burgemeester en wethouders. De meesten zijn eruit.
Woningmarkt overal prioriteit
Hoewel elke gemeente zijn eigen hete hangijzers kent, springt één onderwerp uit al die akkoorden: de woningmarkt. Bijna elk collegeprogramma noemt het tekort aan geschikte huisvesting voor de eigen inwoners een probleem. In veel gevallen zijn pandjesbazen met diepe zakken één van de boosdoeners.
Om hen dwars te zitten werken tientallen woonwethouders aan de invoering van een zelfbewoningsplicht, opkoopbescherming en andere zogenoemde 'anti-speculatiemaatregelen'.
(Tekst gaat verder onder kader en kaartje)
Beleggers weren: zo doen gemeenten dat
- Zelfbewoningsplicht: met een zelfbewoningsplicht zorg je ervoor dat mensen die een nieuwbouwhuis kopen de woning een aantal jaar niet kunnen verhuren, omdat zij de enige zijn die in dat huis mogen wonen. Het kan gelden voor alle (nieuwbouw)huizen in een gemeente, of een deel. Bijvoorbeeld alleen woningen tot een bepaalde aankoopprijs.
- Opkoopbescherming: hierbij wijzen gemeenten bepaalde wijken aan waar beleggers niet zomaar een woning kunnen kopen. Bijvoorbeeld omdat er al een bepaald percentage aan woningen in die wijk eigendom is van beleggers, of vanwege de leefbaarheid. Welke wijk en welke voorwaarden gelden is aan de gemeente in kwestie. Het gaat dan ook om bestaande bouw.
De gemeente Ede is een van steden waar een zelfbewoningsplicht gaat gelden. Een 'overloopgebied' van Utrecht en Amersfoort, zoals Leon Meijer (ChristenUnie) het omschrijft, waar veel mensen uit de Randstad op zoek zijn naar een nieuw huis. Meijer is de nieuwe wethouder voor wonen.
15.000 woningen
"De komende tien, vijftien jaar moeten we 15.000 woningen bijbouwen", vertelt Meijer, in het nieuwe college verantwoordelijk voor wonen. "En bedenk dan dat we nu zo'n 50.000 woningen hebben. We staan dus voor een groei van ongeveer een derde van onze gemeente, om te voorzien in de behoefte van onze eigen inwoners en mensen vanuit de Randstad."
In Ede gaat de zelfbewoningsplicht gelden voor nieuwbouwwoningen in het starterssegment. Kopers moeten er vier jaar blijven wonen, voordat ze het mogen verkopen. "Dus koop jij een woning voor je neef of je nicht? Ja, dikke pech. Dat is niet de bedoeling. Die neef of nicht moeten het zelf kopen. Zodat we voorkomen dat mensen huizen gaan zien als beleggingsinstrument, wat de afgelopen jaren gebeurd is", aldus Meijer.
(Tekst gaat verder onder kader.)
Starters vissen achter het net
De woningmarkt is al een aantal jaar krap en met name starters hebben daar last van. De prijzen breken kwartaal na kwartaal nieuwe records. Starters kunnen vaak minder geld aan een woning besteden dan beleggers of doorstromers (mensen die al een huis bezitten en dat verkopen, red.) en vissen daardoor achter het net.
Volgens de meest recente Startersmonitor, die het sentiment onder starters op de woningmarkt bijhoudt, vindt 8 op de 10 starters het nu een ongunstig moment om een nieuwe woning te kopen of te huren.
Hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) vindt de zelfbewoningsplicht een goed idee. "Dat is heel verstandig. Als je betaalbare koopwoningen meteen gaat verhuren: dat is niet de bedoeling."
Over opkoopbescherming is hij minder enthousiast. "Het is een politieke keuze", zegt hij tegen RTL Z. "Maar mensen die een middenhuurwoning zoeken krijgen het moeilijker. Of dat zo handig is vraag ik me af."
Nadelen
Er zitten ook nadelen aan dit type regulering van de woningmarkt, zeggen critici. Vooral voor nieuwbouwprojecten. Boelhouwer vreest dat grote beleggers massaal afhaken, door de stapeling van maatregelen.
Want naast deze twee lokale maatregelen wil woonminister Hugo de Jonge (CDA) de huurprijzen in de vrije sector aan banden leggen. Dat zet het rendement voor grote beleggers, zoals pensioenfondsen, onder druk. "En die grote beleggers spelen een belangrijke rol op de woningmarkt", legt Boelhouwer uit. Samen met woningcorporaties, die de sociale huurwoningen gaan beheren, zijn dat soort investeerders de eerste kopers in een nieuwbouwproject, die meteen ook een flink deel van de nieuwbouw kopen. Met hun investeringen komt zo'n project van de grond.
Met het geld dat dat oplevert kan een ontwikkelaar ook weer verder. "Het zou behoorlijk ernstig zijn als dat geld wegvalt, want dan is het veel moeilijker om de totale woningbouwplannen te gaan ontwikkelen ", vervolgt Boelhouwer.
'Niet effectief'
Dat is ook de waarschuwing van Vastgoed Belang, dat voor de belangen van vastgoedbeleggers opkomt. Arnoud Vlak van Vastgoed Belang noemt de zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming 'niet effectief' en zegt het te betreuren dat steeds meer gemeenten opteren voor invoering ervan.
"Mensen die op zoek zijn naar een huurwoning komen als gevolg van deze maatregelen juist nóg meer in de knel dan ze eerder al waren", stelt hij. De nieuwbouwproductie neemt immers af en er zullen minder huurwoningen in het middensegment bijkomen, omdat beleggers geweerd worden, voorspelt hij.
Wethouder Meijer uit Ede erkent dat projectontwikkelaars niet zitten te springen om dit soort maatregelen. En hij weet dat er naast een tekort aan koopwoningen, ook een tekort is aan sociale en middenhuur.
'Die starter moet zijn kans kunnen grijpen'
Tegelijkertijd is hij stellig: "We eisen 30 procent sociale huur en ook nog eens 10, 15 procent sociale koop. We geven toestemming als je onze mix gaat neerzetten, en anders houdt het op", zegt hij tegen bouwers.
Er zijn gelukkig voldoende ontwikkelaars die genoeg meebewegen. "Het kan mekaar een beetje gaan bijten, maar daarom moeten we in goed overleg blijven. Het doel is: die starter moet zijn kans kunnen grijpen."
