Dit doet een overstroming met de huizenprijzen: 'Risico's al snel vergeten'

Dat blijkt uit een analyse van het Kadaster in opdracht van RTL Z.

Net als in Valkenburg deze maand wisten de bewoners van de dorpjes Itteren en Borgharen eind 1993 niet wat ze meemaakten: de Maas overstroomde en binnen een mum van tijd stonden straten en woonkamers blank. En ze waren niet de enige: 8 procent van Limburg kwam onder water te staan.

Ruim een jaar later was het weer raak. Door veel regen- en sneeuwval trad de Maas buiten zijn oevers. Heel Nederland zag hoe Itteren en Borgharen wéér onderliepen, net als andere plaatsen in Limburg.

Huizenprijzen

Een gebeurtenis met een flinke impact. Maar één schrale troost: voor de meeste Limburgers die vlakbij het water woonden, had deze dramatische gebeurtenis geen effect op de prijs van hun huis. Het is zelfs zo dat woningen die op een locatie stonden met het meeste overstromingsgevaar de afgelopen tien jaar voor een hogere gemiddelde prijs zijn verkocht dan woningen in de rest van Limburg.

De reden? Overstromingsgevaar of niet: veel mensen willen aan het water wonen, ziet onderzoeker Paul de Vries. Water in de buurt wordt dus vaak gezien als een pluspunt, waardoor de prijs van een huis omhoog gaat.

Risico's snel vergeten

Bovendien zijn de meeste mensen tijdens een bezichtiging helemaal niet bezig met het nieuws van jaren geleden. "Risico’s op de woningmarkt worden snel vergeten. Denk ook aan de kredietcrisis", zegt De Vries.

Toen gingen door een crisis op de financiële markten de huizenprijzen in Nederland omlaag. "Die gebeurtenis is eigenlijk nog maar kort geleden, maar niemand houdt nu nog rekening met zo'n risico."

Lagere prijzen

Niet alle woningen aan de Maas werden overigens voor de hoofdprijs verkocht. De huizenprijzen in de dorpjes Itteren en Borgharen lopen al zeven jaar achter op andere plaatsen die dichtbij de Maas gelegen zijn. Ook in 1995, toen er opnieuw grote overstromingen plaatsvonden, was er een korte dip te zien.

Mogelijk omdat juist die dorpen dagenlang op het nieuws waren vanwege de overstromingen? Dat zou kunnen, zegt De Vries. Door een verslechterde reputatie van een dorp of stad kunnen huizenprijzen achterblijven. Zeker in het jaar dat er een overstroming plaatsvindt. Al zijn er daarna ook jaren geweest dat de prijzen in de twee dorpen wel gelijk opliepen met andere Limburgse plaatsen.

De huizenprijzen in de meeste plaatsen mogen dan nauwelijks beïnvloed zijn door de Limburgse overstromingen in de jaren negentig, er was wel degelijk een effect op het aantal huizen dat verkocht werd. Op plekken met een middelgroot tot groot risico op overstromingen werden van 1993 tot 2000 minder huizen verkocht dan op plekken waar het overstromingsgevaar minder groot was.

Maar over het algemeen zijn Nederlanders dus – vooralsnog – niet zo bang voor een overstroming. De Vries: "Ze zeggen vaak dat Nederlanders zuinig zijn. En dat is vaak wel zo, maar niet als het gaat om de woningmarkt. Huizen worden vaak gekocht op basis van emotie. Het enige wat dan telt, is dat mooie uitzicht op de Maas."

Wel meewegen

Maar wat nou als we die risico's wel zouden meenemen in de waardebepaling van een huis? Woningwaarderingsbedrijf Calcasa berekende in 2020 wat een natuurramp, of de angst daarvoor, voor invloed zou kunnen hebben op de huizenprijzen.

5,6 miljoen woningen in Nederland lopen het risico om te overstromen, anderhalf miljoen woningen zitten in een gebied met kans op een aardbeving en ruim 50.000 huizen zouden slachtoffer kunnen worden van een natuurbrand.

Wanneer die risico's daadwerkelijk zouden worden meegewogen in de huizenprijzen, zouden al die woningen samen met 200 miljard euro in waarde dalen.