Starters op de huizenmarkt in populaire steden als Amsterdam, Groningen en Eindhoven verwijten beleggers nogal eens dat deze de prijzen van koopwoningen opdrijven. Zij lopen daardoor een felbegeerd appartementje in een leuke buurt mis. Klopt dat wel?
Het korte antwoord: ja. Maar ligt dat aan de belegger? Niet per se. Minister Kajsa Ollongren (D66) van Binnenlandse Zaken gaat de belegger daarom niet dwarszitten, schrijft ze in een brief aan de Tweede Kamer.
Hogere huizenprijzen
Ollongren liet het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam onderzoek doen naar de invloed van particuliere beleggers op de woningmarkt. De onderzoekers concluderen dat de huizenprijzen in populaire buurten waar veel beleggers actief zijn hoger zijn dan in wijken waar zij geen interesse hebben.
In wijken waar van de 100 woningen er 25 door een belegger werden gekocht waren de prijzen gemiddeld 11 procent hoger dan in wijken zonder beleggers. In de grote steden zijn er enkele populaire buurten waar beleggers in zulke grote mate aanwezig zijn.
"Meer bouwen is uiteindelijk de structurele oplossing."
Eigenlijk is de reden daarachter simpel: de wet van vraag en aanbod. In wijken waar niet alleen interesse is van 'gewone' huizenkopers, maar ook van investeerders is de vraag groter. Tegelijkertijd stijgt het aanbod nauwelijks.
Locatie, locatie, locatie
Het gevolg is hogere prijzen. Weg met beleggers dus, zoals weleens wordt gesuggereerd? Zo simpel is het niet, stelt Ollongren op basis van het onderzoek. Die hogere prijzen liggen namelijk niet alleen aan de aanwezigheid van beleggers op de woningmarkt. Populaire buurten zijn nu eenmaal populair, ook bij gewone huizenkopers.
Volgens het onderzoek is er geen oorzakelijk verband tussen de aanwezigheid van beleggers en de huizenprijzen in een wijk of buurt vastgesteld. Als beleggers morgen zouden stoppen met het kopen van huizen in dat soort wijken betekent dat niet automatisch dat de huizenprijzen zullen dalen, schrijft Ollongren aan de Tweede Kamer.
Bovendien zijn beleggers hard nodig voor een gezonde woningmarkt, aldus de minister. De komende jaren moeten er minstens 75.000 nieuwe woningen worden bijgebouwd, zowel koop- als huur-. De overheid zelf bouwt niets, maar is daarvoor afhankelijk van onder meer particuliere investeerders. "Meer bouwen is uiteindelijk de structurele oplossing."
Spaartaks
Ollongren ziet daarom niets in het weren van beleggers van de woningmarkt, zoals bijvoorbeeld de SP voorstelt. Al maakt de nieuwe spaartaks die het kabinet op Prinsjesdag heeft gepresenteerd beleggen wel minder aantrekkelijk.
Ollongren zet liever in op het versnellen van de nieuwbouwproductie en het versterken van de 'concurrentiepositie' van starters.
Praktijk weerbarstig
Voor die twee strategieën is de praktijk weerbarstig. De nieuwbouw loopt achter bij de doelstelling, vanwege te weinig afgegeven nieuwbouwvergunningen en gebrek aan personeel in de bouw. Daar bovenop komt de recente stikstofuitspraak van de Raad van State, die de nieuwbouw van woningen een spaak in de wielen steekt.
Het versterken van de concurrentiepositie van starters is ook makkelijker gezegd dan gedaan. De maximale hypotheek die starters kunnen krijgen is vaak niet toereikend voor het huis dat ze zouden willen kopen. Hun inkomen is vaak flexibel, maar de manier waarop hypotheekverstrekkers de regels toepassen is veel minder buigzaam.
Niets concreets
Er wordt wel gewerkt aan een manier om ook naar kansen van starters op de arbeidsmarkt te kijken, of toekomstige verdienmogelijkheid, maar vooralsnog heeft dat niets concreets opgeleverd. BLG Wonen heeft een pilot met een 'huurverklaring', waarbij potentiële huizenkopers op basis van hun huurlasten een hogere hypotheek kunnen krijgen.
