Menu Zoeken Mijn RTL Nieuws

21 juni 2017 16:35

Hoe de huizenmarkt de Nederlandse economie gijzelt

Hoe de huizenmarkt de Nederlandse economie gijzelt
Nooit eerder werden er in een mei-maand zoveel huizen verkocht

Het gaat goed met de huizenmarkt in Nederland, en dat zorgt voor een boost voor de hele economie. Maar moeten we daar blij mee zijn? Nee, schrijft econoom Mathijs Bouman. "We moeten de conjunctuur laten ontsnappen uit de wurggreep van de huizenmarkt."

De Nederlandse huizenmarkt schakelt weer een tandje bij. In mei werden er 19.990 huizen verkocht, meldt het Kadaster. Dat is bijna een kwart meer dan een jaar eerder en een absoluut record voor de maand mei. Zelfs tijdens de hoogtijdagen van de huizenmarkt, eind vorige eeuw, was er geen meimaand waarin zoveel huizen van eigenaar veranderden.

Geen wonder dat ook de huizenprijzen omhoogschieten. Vorige maand steeg de gemiddelde waarde van een woonhuis met maar liefst 7,8 procent. Je moet ruim vijftien jaar terug, naar maart 2002, om een maand met een snellere stijging te vinden.

De euforische huizenmarkt neemt de rest van de economie op sleeptouw. Keuken-en badkamerzaken zien hun omzet flink stijgen, want een Nederlandse huizenkoper is het zelden eens met de keukenkastjes- en sanitairkeuze van de vorige eigenaar. 

Ook aannemers spinnen garen bij de opleving, net als bouwmarkten, meubelzaken en alle andere ondernemers die direct of indirect afhankelijk zijn van de huizenmarkt.

Geld uitgeven

Maar ook huiseigenaren die niet verhuizen laten het geld weer makkelijker rollen. Als de huizenprijzen stijgen voelen alle huiseigenaren zich rijker. Dat prikkelt de bestedingszin. Geld uitgeven gaat nu eenmaal makkelijker als je iedere maand in de krant kunt lezen dat de waarde van je vastgoedbelegging (lees: je eigen huis) weer lekker is gestegen.

Dat geldt zeker voor mensen met een huis dat 'onder water' staat. Het idee dat de hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde, maakt van een huiseigenaar een zeer voorzichtige consument. De stijgende huizenprijzen maken deze probleemgroep snel kleiner.

Opzwepen

Alleen maar goed nieuws van het huizenfront dus? Nee, eigenlijk niet. Dat de huizenmarkt en economie elkaar nu zo enthousiast opzwepen is eigenlijk een probleem. Als het goed gaat in Nederland, maakt de huizenmarkt dat het fantastisch gaat. Maar in jaren dat de economie hapert, zorgt dezelfde huizenmarkt ervoor dat het meteen echt slecht gaat.

De huizenmarkt is onze conjunctuurversterker die de uitslagen van de economie groter maakt. Dat is in onderstaande grafiek goed te zien. De lijn geeft de huizenprijs (gecorrigeerd voor inflatie) weer tussen 1996 en nu. Echt snel stegen de huizenprijzen in de laatste jaren van de vorige eeuw, toen de stijging zelfs in de buurt van de 20 procent kwam.

De overwaarde die zo ontstond werd enthousiast omgezet in consumptie, waardoor de economie flink ging groeien. Gemiddeld tussen 1996 en 2001 met niet minder dan 4,3 procent per jaar.

Het Centraal Planbureau rekende later uit dat 40 procent van de consumptietoename in deze periode valt toe te schrijven aan de stijging van het huizenvermogen. Zonder dure huizen geen hoogconjunctuur.

Kredietcrisis

In de eerste acht jaar van deze eeuw steeg de huizenprijs door, maar in een lager tempo. Ook de economische groei was in die jaren matiger. Na de kredietcrisis werd de huizenmarkt een rem voor de economie. Huizenprijzen daalden, waardoor huiseigenaren zuinig aan gingen doen. De economie kromp gemiddeld met bijna een half procent per jaar.

Nu zitten we weer in een stijgende markt, en jawel, de economie trekt meteen weer aan: sinds 2014 met gemiddeld 2 procent per jaar.

Meest gevoelig voor de op- en neergang van de huizenprijs is de consumptie van duurzame goederen (meubels, auto’s, dure elektronica et cetera). Juist voor dat soort uitgaven helpt het als de koper zich 'rijk' voelt.

Zelfs een vertraging van de stijging van huizenprijzen, zoals na de eeuwwisseling, kan er al voor zorgen dat de uitgaven aan duurzame goederen stagneren. Worden huizen goedkoper, zoals na 2008, dan kelderen deze uitgaven.

Geen snelle fix

Kunnen we iets doen aan deze onwenselijke situatie? Hoe maken we onze economie minder afhankelijk van de huizenmarkt? Dat kan op twee manieren, maar er is helaas geen pijnloze, snelle fix.

Allereerst: de hypotheekschuld moet omlaag. Als huizen minder snel onder water staan, heeft een daling van huizenprijzen minder effect op consumptie. Het overheidsbeleid om lagere maximale leenpercentages (maximaal 101 procent van de woonwaarde) in te voeren, is een stap op de goede weg. Ook de verplichting om af te lossen (voor nieuwe gevallen) en de voorzichtige verlaging van de renteaftrek draagt bij aan lagere gemiddelde hypotheekschuld.

Hypotheekrenteaftrek 

Maar ook de lagere renteaftrek blijft een stimulans om te lenen, en versterkt zo de conjunctuurbewegingen. Het sneller verlagen van de hypotheekrenteaftrek is geen populaire maatregel, maar wel verstandig.

Daarnaast moet het makkelijker worden om snel nieuwbouwprojecten op te starten. In Nederland hebben we zo'n enorme bureaucratie gebouwd en zijn bouwbeslissingen zo politiek geworden, dat het aanbod van nieuwe woningen is losgetrild van de huizenmarkt. Gevolg is dat als huizenprijzen sterk stijgen, het aanbod van nieuwe woningen zich nauwelijks aanpast.

Het prijsmechanisme is de facto uitgeschakeld. Daardoor stijgen de prijzen verder en langer door dan nodig, en is het effect op de conjunctuur groter. Snellere procedures en een beter werkende nieuwbouwmarkt kunnen zo zorgen voor een stabielere economie.

Meer nieuwbouw en minder hypotheekschuld, alleen zo kunnen we de conjunctuur laten ontsnappen uit de wurggreep van de huizenmarkt.

Topnieuws