Roland Koopman

Waarom is huizen bouwen zo moeilijk?

17 mei 2017 10:53

Leg het me nog eens een keertje uit. Want ik snap het niet.

De woningmarkt draait vast. Er is te weinig aanbod, de prijzen gaan hard omhoog, en dat leidt tot problemen. Aspirant-kopers haken af. Middeninkomens worden de stad uitgedrukt en een beetje starter moet tot zijn dertigste bij zijn moeder wonen. 

Het vertrouwen in de huizenmarkt is al een tijdje aan het dalen. En dat kan een risico zijn voor de stabiliteit op die woningmarkt. En als de woningmarkt wankelt, wankelen we allemaal want het woongenot is in ons land volgehangen met leningen.

Oplossing: bouw nieuwe huizen.

Maar dat gaat dus niet. Er is in ons land een structureel tekort van 80.000 woningen per jaar. Dat was voor de kredietcrisis al zo. En dat is nog steeds het geval, in ieder geval tot 2020.

Praktijk is dat er nu jaarlijks zo’n 43.000 nieuwe woningen bij komen. Dat is dus niet genoeg. En als je kijkt naar de hoeveelheid afgegeven bouwvergunningen het afgelopen half jaar, dan gaat het met de nieuwbouw de komende twee jaar ook niet lukken.

"De nieuwbouwproductie lijkt nog steeds het knelpunt te vormen voor het uitblijven van een flink aanhoudend herstel op de markt van nieuwbouwkoopwoningen," staat in de Monitor Koopwoningmarkt van het Expertisecentrum Woningwaarde. 

Waarom is het nou zo moeilijk dit te organiseren?

Het is niet zo dat dit probleem uit de lucht komt vallen. Al sinds de Tweede Wereldoorlog hebben we een tekort aan woningen. Maar dat kunnen we kennelijk niet oplossen.

En als de markt het niet doet, waarom doen de gemeenten dan niets? Of het Rijk?

Grond in ons land is schaars. Weinigen zitten te wachten op het volbouwen van de randen van de stad. Binnenin de stad bouwen is ook gauw ingewikkeld en duur. En tot slot moet je in Nederland overal een stapel vergunningen voor hebben. Dat is allemaal waar, maar het zijn ook allemaal oude argumenten, waar we tot nu toe weinig mee hebben gedaan.

Volgens woningmarktprofessor Peter Boelhouwer speelt er ook nog wat anders. De grondprijzen stijgen mee als de huizenprijzen omhoog gaan. Das logisch. Druk op de huizenmarkt leidt tot een grotere vraag naar bouwgrond. Bouwgrond is schaars en dus stijgen de prijzen. Bovendien wil je als grondbezitter graag meeprofiteren van het succes van de markt.

En nu komt het: de meeste van die grondbezitters zijn gemeenten. Aan de ene kant is het raar dat die met bouwgrond speculeren ten koste van de woningmarkt. Immers: de woningmarkt is algemeen belang. Aan de andere kant doen ze het niet goed als ze bouwgrond voor een habbekrats uitgeven. Een volle gemeentekas is tenslotte ook algemeen belang.

Maar kennelijk leidt dit mechanisme ertoe dat er in tijden van prijsstijgingen weinig bouwgrond wordt uitgegeven. Wachten loont en schaarste werkt verdere prijsstijging in de hand.

Minister Blok van wonen, de man die wachtte tot het diepste punt van de grootste huizencrisis in de moderne geschiedenis om kostbare hervormingen door te voeren, vindt dat de overheid nu langs de zijlijn moet blijven. Niets doen dus.

Terwijl de huizenmarkt droogkookt.

Iedereen constateert dat de druk op de woningmarkt tot problemen leidt, met name in de grote steden. De oplossing kan komen in het bijbouwen van nieuwe woningen. En alle partijen die daar ook maar iets aan kunnen doen (rijk, gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars) zitten naar elkaar te kijken. 

Tot nu toe is er geen bubbelvorming in de huizenmarkt, stelt de Nederlandsche Bank. Want zeepbellen hangen samen met financieringsrisico’s en daarmee valt het nog wel mee. De rente is nog steeds laag en kopers brengen steeds meer eigen geld mee. Een kwart van de koopwoningen in  Amsterdam wordt tegenwoordig zelf gefinancierd.

Maar dat betekent nog niet dat er geen economische schade ontstaat als de huizenmarkt vastloopt. In 2007 waren we net zo zelfverzekerd: alles ging goed en de Nederlandse huizenmarkt kón eenvoudigweg niet dalen.

Dat hebben we gezien.

De passiviteit van alle spelers op de nieuwbouwmarkt kan zomaar leiden tot een nieuwe crisis. Want als de huizenkoper er niet meer in gelooft, gaat het bouwwerk schuiven.

Heren, ga bouwen!