Hans Stegeman

De groeiende bubbel op de woningmarkt

24 april 2018 10:43

Vroeger kreeg ik op woensdagmiddag van mijn moeder 'echte' kauwgom. Zo’n grote roze knoeperd. Bubblicious geheten.

In mijn herinnering deed ik op woensdagmiddag niets anders dan buiten voetballen en ondertussen bellen blazen. De rest van de week moesten we het doen met van die kleintjes. Benbits. Geen bellen mee te blazen.

Bedreiging welvaart

Eigenlijk is dit het verhaal van de internationale huizenmarkt, zoals het IMF dat afgelopen week presenteerde: de onderling steeds meer verbonden mondiale huizenmarkt wordt momenteel opgeblazen tot een bubbel van enorme proporties.

Niet gedempt door verschillen tussen landen, en aangemoedigd door excessief monetair beleid. Woensdagmiddag op de woningmarkt. Het zoveelste bewijs dat de financiële economie en de reële economie steeds minder met elkaar te maken hebben. Sterker nog, dat de financiële economie weer opnieuw een bedreiging vormt voor onze welvaart.

Internationaal fenomeen

De huizenprijzen zijn al weer enige tijd aan het stijgen. Nederland kwam een beetje traag op gang, maar met Amsterdam als koploper dreigt er nu toch aan alle kanten oververhitting op de Nederlandse woningmarkt.

En dit is dus geen strikt Nederlands fenomeen. Ook in veel andere grote steden zijn de prijzen sterk gestegen – van Londen tot Istanbul, van Sjanghai tot Athene. Wereldwijd zijn de reële prijzen voor huizen nog nooit zo hoog geweest.

Steek niet kop in het zand

Natuurlijk zijn er verschillen tussen landen, maar het patroon is bijna overal hetzelfde: grote steden of hoofdsteden lopen voorop, de rest van het land volgt in meer of mindere mate.

Miniatuurvoorbeeld

En zo komen we dan weer op het punt waar ik ons in eerdere columns ook al heb gebracht. Natuurlijk kunnen we onze kop in het zand steken en simpelweg constateren dat het nog nooit zo goed is gegaan in de wereld, dat we ons weer in een hoogconjunctuur bevinden die – uiteraard – tot in de oneindigheid zal duren. En ja, daar horen dan dure huizen bij.

Het zal je niet verbazen, maar dat is mij te makkelijk.

Natuurlijk blijft dit niet zomaar goed gaan!

In een normale economie, waarin huizen bedoeld zijn om in te wonen, mogen we verwachten dat huizenprijzen gelijke tred houden met het vermogen van huishoudens om die huizen te betalen. Lagere rente en hogere inkomens betekenen dan hogere prijzen. Meer mensen betekent ook hogere huizenprijzen.

Verschillen tussen landen kunnen groot zijn, want het aanbod van huizen verschilt. Waardoor in de ene stad veel meer schaarste kan ontstaan dan in de andere stad. Ook de vraagkant verschilt tussen landen, door andere inkomensontwikkelingen, verschillen in demografie en instituties.

Waar het misgaat

Zo moeten mensen in bijvoorbeeld Duitsland en België toch echt eerst sparen voordat ze een huis kunnen kopen, terwijl de Nederlandse aspirant-huiseigenaar nog altijd vrijwel zijn gehele woning kan financieren. Eigenlijk vertoont alleen de rente mondiaal ongeveer eenzelfde ontwikkeling.

En daarom gaat het nu ook mis. Lokale huizenprijzen hebben in de grote steden steeds minder te maken met lokaal vraag en aanbod.

Ik heb daar twee verklaringen voor. Ten eerste zorgt de extreem lage rente ervoor dat het heel aantrekkelijk is om voor een huis relatief meer geld te lenen.

Jacht op rendement

Ook in Nederland neemt, ondanks allerlei beperkende maatregelen, het hypotheekvolume nog steeds niet echt af. De financiële condities - die per saldo grotendeels mondiaal worden gedicteerd - en dus niet lokale inkomensontwikkelingen, bepalen de mores van de woningmarkt.

De tweede reden is dat de jacht op rendement een steeds groter deel van de vraag naar huizen is gaan bepalen. Het huis als beleggingsobject. Het gevolg is dat gewone mensen die een huis willen kopen om in te wonen, zich dit in steden als Amsterdam of Londen amper meer kunnen veroorloven.

Gebakken peren

Dit bellen blazen is zeer gevaarlijk. Het laat eens te meer zien dat financiële stromen zich niet laten bedwingen door regulering. Bovendien zijn die stromen een ideaal besmettingskanaal voor een volgende recessie: een stijging van de rente werkt snel door in de huizenprijzen wereldwijd.

Huizenbezitters die net een hoge hypotheek hebben afgesloten zitten met de gebakken peren. Als dit soort volatiliteit de aandelenmarkten treft, is dat tot daar aantoe: de negatieve effecten blijven grotendeels binnen het financiële systeem. De huizenmarkt, daarentegen, is reële economie. Daar moet niet mee worden gespeculeerd.

Leg investeringsstromen aan banden

Mijn oplossing: de 'Benbit-isering' van de woningmarkt. Leg die investeringstromen aan banden waardoor er geen bubbels meer geblazen kunnen worden. En financier minder met krediet op de woningmarkt.

Woensdagmiddag bellen blazen is heel erg leuk, maar voetballen met kauwgom in je oog is lastig.