De huurprijzen voor winkels zijn de laatste jaren gedaald en ze zullen nog verder teruglopen, verwachten experts. Dat is niet per se negatief. De lagere huren maken het voor bestaande en beginnende winkeliers namelijk makkelijker om winkels te openen. Daarnaast kunnen sommige winkels worden omgebouwd tot de broodnodige woningen.
Voor een vierkante meter winkelruimte op toplokaties in Amsterdam betaalde je in het vierde kwartaal gemiddeld zo'n 2250 euro op jaarbasis. Dat is een daling van meer dan 25 procent ten opzichte van de ruim 3000 euro die je in het eerste kwartaal van 2018 nog moest neerleggen. Dat blijkt uit gegevens van Colliers, een grote makelaar in winkelvastgoed.
In andere grote en in middelgrote steden in Nederland is het beeld vergelijkbaar: winkelhuren dalen. Die daling zal nog wel even doorgaan, denkt retaildeskundige Hans van Tellingen van winkelonderzoeker Strabo. De leegstand was in januari 7,6 procent, 'terwijl een percentage van 4 gezond is'.
Winkel wordt woning
Voor verhuurders van vastgoed is dat uiteraard vervelend, maar het biedt ook kansen. Zo kan een deel van de overtollige winkelruimte worden omgebouwd tot woningen.
"De prijzen van woningen rijzen nog steeds de pan uit, als winkelhuren dalen, dan wordt het op een gegeven moment interessanter om een pand te verhuren als woning", aldus Gertjan Slob, directeur onderzoek bij Locatus, dat zich richt op de detailhandel.
Vooral in middelgrote steden, van tussen de 50.000 en 120.000 inwoners, moeten er vierkante meters uit de markt worden gehaald, zegt Chris Lanting, directeur retail bij Colliers.
Consumenten worden immers steeds meer aangetrokken door grote steden, waar ze niet alleen kunnen winkelen, maar waar ook leuke cafés en restaurantjes zijn en waar ze wat cultuur kunnen snuiven, geeft hij aan. Althans: als er geen coronacrisis woedt.
Maar niet in de Kalverstraat
Vooral in de aanloopstraten, naar het centrum toe, komt ruimte voor woningen, aldus Brigit Gerritse, programmamanager bij Retailagenda en directeur bij Kern (dat streeft naar een multifunctionele kern van steden).
In de eerste plaats kan de ruimte boven winkels, die nu vaak leeg staat, weer een woonfunctie krijgen, nu de huizenprijzen zo zijn gestegen. Dat zorgt voor extra inkomsten, waardoor het niet erg is als de huren voor de winkel omlaag gaan.
Verder kan ook het hele pand worden omgebouwd tot woning. "Dat geldt dus niet voor de Kalverstraat", vult Van Tellingen aan.
Click & collect is een succes: 'De winkel is leeg, maar het is stervensdruk'
Soms wordt zelfs een deel van een winkelcentrum afgebroken om ruimte te maken voor nieuwbouwwoningen, zoals in winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk, stipt retailexpert Cor Molenaar aan.
'Aantal winkelpanden zal verder dalen'
In de afgelopen jaren zijn al winkels omgebouwd tot woning. Zo daalde het aantal winkelpanden van bijna 105.000 in 2010 tot minder dan 88.000 nu, blijkt uit cijfers van Locatus. Een deel van die daling komt doordat er woningen voor in de plaats kwamen.
Grote ketens verwachten dat het daar niet bij blijft. Ze denken dat het aantal non-food winkels (die geen eten verkopen) in de komende twee tot drie jaar verder terugloopt, met tussen de 15 en 30 procent. Dat geven ze aan in een enquête in opdracht van de Retailagenda (een samenwerking tussen het ministerie van Economische Zaken en brancheorganisaties).
Dat zal niet alleen komen door faillissementen. Er zijn ook winkeliers die vrijwillig het bijltje er bij neer gooien en grote ketens besluiten dat ze met minder vestigingen in één stad toekunnen.
Vóór corona was er, uitgezonderd de echte toplokaties, in Nederland al te veel winkelruimte en de coronacrisis doet daar een schepje bovenop. Het teveel aan vierkante meters zal dus verder toenemen.
Toch weer een winkel
Als winkelhuren dalen, dan zorgt dat natuurlijk ook voor kansen voor winkels. Sommige winkeliers kunnen dan namelijk tóch blijven zitten, omdat ze het bij die lagere vaste kosten wél kunnen rooien, licht Lanting toe. Ook biedt een lagere huur mogelijkheden voor zelfstandige winkeliers. "Er zijn best heel veel zelfstandige ondernemers die goed in staat zijn om mee te veranderen met wat de consument wil", zegt hij.
Ook is er een aantal winkelketens dat online is begonnen, maar nu in een aantal steden ook een fysieke winkel wil, aldus Lanting. Als voorbeelden noemt hij My Jewellery, Guts & Gusto en Coolblue.
Vergeet ook opticien Ace & Tate niet, voegt Van Tellingen daar aan toe. Hij ziet zeker toekomst in fysieke winkels: "Je koopt er altijd meer dan je van plan bent", zegt hij.
Nu er meer winkelruimte beschikbaar komt, kunnen ook nieuwe ketens, zoals De Koopman (een zusje van The Sting) sneller groeien, legt Slob uit. Deze zit in Rotterdam in het pand waar eerder Hudson's Bay en daarvoor V&D zaten en in Utrecht in het voormalige pand van V&D.
De Koopman heeft vaak wat grotere panden nodig en omdat er niet zo veel ketens zijn die daarin passen heb je dan een goede onderhandelingspositie, aldus Slob.
