Wie zou er niet voor tekenen? Een huurcontract waarbij je bijna twee jaar geen cent huur hoeft te betalen, en waarbij de huisbaas opdraait voor maar liefst 22 miljoen euro aan verbouwings- en inrichtingskosten.
Betaalbedrijf Adyen blijkt zo'n zoete deal te hebben gesloten toen het bedrijf in het voorjaar van 2020 zijn nieuwe kantoor vestigde in het voormalige warenhuis van Hudson's Bay op het Amsterdamse Rokin.
Dat blijkt uit een recente rechterlijke uitspraak.
Lege winkelpanden
De Canadese retailgigant Hudson's Bay Company opende vanaf 2017 een trits warenhuizen in Nederland, waaronder een hoofdvestiging aan het Amsterdamse Rokin. Maar na gigantische verliezen trokken de Canadezen zich eind 2019 halsoverkop terug.
De winkelpanden, waaronder het vlaggenschip aan het Rokin, kwamen leeg te staan.
Nieuwe huurder
In het voorjaar van 2020 wist de eigenaar, het Zwitserse verzekeringsbedrijf Zurich, de panden opnieuw te verhuren. De nieuwe huurder was Adyen, de betalingsverwerker die na de oprichting in 2006 in sneltreinvaart was uitgegroeid tot een miljardenbedrijf.
Voor de twee panden aan het Rokin en een achtergelegen pand, samen goed voor 16.000 vierkante meter, blijkt Adyen een jaarhuur van 6,7 miljoen euro te betalen.
Dat staat in een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam in een rechtszaak over huurgaranties tussen pandeigenaar Zurich en het Canadese moederbedrijf van Hudson’s Bay.
Lokkertje
Bij het tekenen van het huurcontract door Adyen werd destijds een persbericht verstuurd, waarin stond dat de panden waren verhuurd 'tegen marktconforme condities'. Maar uit de uitspraak blijkt dat de nieuwe huurder profiteerde van een wel zeer gunstig lokkertje.
In de eerste plaats hoefde Adyen de eerste 21,5 maanden überhaupt geen huur te betalen. Daarnaast legde pandeigenaar Zurich 20 miljoen euro op tafel voor een verbouwing, die de voormalige winkels geschikt moest maken voor de nieuwe huurders. Ten slotte nam Zurich nog 2 miljoen euro aan herinrichtingskosten voor zijn rekening.
Gerekend met de jaarhuur van 6,7 miljoen euro, bedraagt het voordeel in totaal 34 miljoen euro.
Waarde gestegen
Volgens partner Paul Schut van makelaarsbedrijf KroesePaternotte, die de deal destijds begeleidde, kon Adyen die gunstige voorwaarden afdwingen omdat de deal ook voordelen opleverde voor de vastgoedeigenaar.
"Het klopt dat er incentives zijn gegeven. De partijen hadden dit eigenlijk geheim willen houden, maar het is nu toch openbaar geworden. De verhuurder heeft zeker wel even moeten slikken, maar omdat Adyen een heel solide huurder is die een langdurend contract sloot, is het indirecte rendement toegenomen", aldus de makelaar.
"In plaats van een risicovol warenhuis zit er nu langdurig een triple-A huurder in, waardoor de beleggingswaarde is gestegen. Met die locatie en die huurder is het nu echt een 'trofee-gebouw' geworden."
Corona
Volgens Schut speelde corona geen grote rol bij de beslissing van Zurich om akkoord te gaan met de voor Adyen gunstige voorwaarden.
Begin 2020 greep de coronapandemie om zich heen, en vreesden eigenaren van winkelvastgoed als gevolg van de verplichte winkelsluitingen grote, leegstaande panden niet makkelijk te kunnen verhuren. "Maar deze deal kwam grotendeels daarvoor al tot stand", aldus de makelaar.
Investering Adyen
Woordvoerder Sanne Minnema van Adyen tekent nog aan dat een huurvrije periode 'gebruikelijk is', en dat het betaalbedrijf gedurende een groot deel daarvan niet het hele pand kon gebruiken. "De verbouwing van warenhuis naar kantoor heeft lang geduurd."
Verder zegt zij dat Adyen zelf ook nog heeft geïnvesteerd in de verbouwing. "Dat hebben we gedaan omdat het een unieke kans was om op die mooie locatie verder aan ons bedrijf te bouwen."
Uit de publicatie met de resultaten over de tweede helft van vorig jaar blijkt dat Adyen vorig jaar zelf 7,7 miljoen euro in de verbouwing van het nieuwe Amsterdamse kantoor stak.
