De coronacrisis heeft de invulling van het kantoorleven op zijn kop gezet. Meer of in ieder geval zoveel mogelijk thuiswerken blijft nog wel even het devies. Ook in het kantoorvastgoed gaan ze dat merken. "We verwachten dat het tijd kost voordat het effect zichtbaar wordt."
"Blijf in ieder geval tot na de zomer thuiswerken", drukte demissionair premier Rutte ons afgelopen week nogmaals op het hart.
1 op de 10 stoot kantoorruimte af
Veel organisaties en bedrijven geven al maanden gehoor aan die oproep. Hoewel het positieve sentiment over thuiswerken is afgezwakt, zijn veel werkgevers wel van plan het een vast onderdeel van de werkweek te laten blijven.
Uit een peiling van RTL Z en DVJ Insights onder 272 werkgevers blijkt dat bijna driekwart van de werkgevers in ieder geval deels het thuiswerken in stand wil houden. Een op de 10 werkgevers zegt al kantoorruimte te hebben afgestoten.
Kantoorvastgoed is in ieder geval niet en masse verkocht, zegt Arjen Ouwehand, senior sectormarktanalist vastgoed bij de Rabobank.
Inkrimpen vraagt veel
"Huurcontracten zijn niet massaal opgezegd, maar er wordt wel massaal over nagedacht. Ja, er zijn bedrijven die helemaal geen kantoor meer willen, of in ieder geval kantoormeters willen afstoten."
Tegelijkertijd vraagt inkrimpen veel van een organisatie, ziet Ouwehand. "Veel bedrijven weten ook gewoon nog niet hoe ze het willen aanpakken. Plus, als je nu een kantoor op een goede plek hebt en je zegt dat op, dan krijg je het niet zomaar terug. 240 vierkante meter gaat nog wel, maar een kantoor van 4000 vierkante meter in Amsterdam, vind dat maar eens."
'Effect kost tijd om zichtbaar te worden'
Maaike Boné, bestuurslid bij vastgoedadviseur CBRE, denkt er hetzelfde over.
"Cijfermatig is het nog te vroeg om te kunnen stellen dat bedrijven kantoorruimte afstoten vanwege de coronacrisis. Door Covid-19 zijn we in een recessie geraakt; een krimpende omzet kan dus ook reden zijn om te verkleinen. Anderzijds zijn de huurtransacties bij kantoren beslissingen voor de langere termijn, waar je niet snel op kunt schakelen."
Dat er nu nog geen massale leegloop is, betekent niet dat de coronacrisis in de toekomst geen effect zal hebben op de vastgoedmarkt, denken beiden. "Áls er een negatief effect optreedt, verwachten we dat dat tijd kost om zichtbaar te worden", zegt Ouwehand.
Leegstand door thuiswerken
Vastgoedadviseur Colliers gaat ervanuit dat het thuiswerkbeleid van bedrijven de leegstand gaat bepalen en schetst daarvoor drie scenario’s, met 18 of 27 procent meer thuiswerken.
Afhankelijk van de sturing van werkgevers op deze thuiswerkdagen betekent dit dat de helft tot driekwart van de overtollige kantoorruimte wordt afgestoten.
In het gunstigste geval loopt de leegstand hierdoor op tot 8,9 procent aan het einde van dit jaar. In het minst gunstige geval piekt de leegstand op 16,3 procent in 2025, ongeveer gelijk aan de vorige piek in 2014.
Met name grote bedrijven gaan de komende tijd hun huisvesting onder de loep nemen, denkt Ouwehand. "Stel, huisvesting vormt 5 tot 10 procent van je organisatiekosten. Als je een groter bedrijf bent, kun je daar meer op besparen. Maar om als klein bedrijf van 100 naar 70 vierkante meter kantoor te gaan, dat levert niet zo heel veel op."
Kantooromgeving belangrijk om in te leren
Nog belangrijker is misschien wel dat een bedrijf onderzoekt welke mate van thuiswerken bij de eigen organisatie past. "Een veelgemaakte denkfout is dat focuswerk het beste thuis gedaan kan worden en dat je voor samenwerken naar kantoor komt", zegt Boné.
"Maar uit onderzoek blijkt dat voor de jongere generaties die net begonnen zijn met werk die kantooromgeving juist ontzettend belangrijk is om in te leren werken."
"Het is helemaal niet erg dat de leegstand op de Zuidas nu richting de 7 procent gaat"
Gezondheid belangrijk thema
Ze ziet verder dat bedrijven nog kritischer worden op hun kantooromgeving. "Op de locatie, maar ook op het pand zelf."
Een kantoor aan de rand van de stad met slechte ov- en autoverbindingen en slechte luchtinstallaties, daar gaan huurders niet meer voor kiezen, denkt Boné. "Gezondheid is een thema dat veel vaker terugkomt."
Transformatie kantoor
Wat er vervolgens met die kantoormeters in de periferie gebeurt, hangt van een aantal factoren af. "De langetermijnstrategie van een stad bijvoorbeeld. Als de basis van het pand goed is, kunnen eigenaren ervoor kiezen om het te renoveren. Een transformatie naar hotel of woonruimte is een grote beslissing die niet zomaar genomen wordt", aldus Boné.
Oplopende leegstand niet per se slecht
De zorgen zijn er inderdaad vooral om de secundaire plekken, zegt Ouwehand. "Bijvoorbeeld Nieuwegein en Veenendaal. Voor kantoren in de binnenstad zien we het probleem niet zo. Stel dat daar een grote organisatie weggaat, dan komt er wel een nieuwe huurder voor terug."
Dát de leegstand waarschijnlijk oploopt, zien Ouwehand en Boné overigens niet per se als iets slechts. Meer leegstand betekent ook dat er meer te kiezen valt.
"In grote steden als Amsterdam was de leegstand op sommige plekken nog maar 3 procent. Helemaal niet erg dat dat op bijvoorbeeld de Zuidas nu richting de 7 procent gaat", zegt Boné.
Ouwehand: "Eindelijk weer een gezonde markt, weer iets van beweging."
Vragen over (thuis)werken na de coronatijd? Stel ze aan RTL Z!
Wil je weten hoe het zit met jouw werk en wat daarin verandert? Bijvoorbeeld of je baas je kan verplichten naar kantoor te komen, of mag eisen dat je een vaccinatie neemt? En wat als je mantelzorg voor een ernstig ziek persoon doet, en nog helemaal niet naar kantoor wil gaan voorlopig? Stuur dan je vraag in naar dit e-mailadres. De meest gestelde vragen beantwoorden we op vrijdag 4 juni in een speciale live-uitzending van Kijkers aan Z op deze website.
