Huurrechten voor 15 jaar

Geheimzinnig miljoenenspel: zo werkt het veilen van tankstations

02 september 2020 06:09 Aangepast: 10 september 2020 15:34
De huurrechten voor dit Shell-pompstation langs de A12 worden geveild. Beeld © Rijksvastgoedbedrijf

Het zijn spannende dagen voor pomphouders. Op woensdag 9 september worden de huurrechten voor tientallen tankstations langs Nederlandse snelwegen geveild. Omdat de belangen groot zijn, is het proces met veel geheimzinnigheid omgeven. Het gaat dan ook om miljoenen euro's. 

Een onbekend aantal partijen dingt mee naar de huurrechten van 29 locaties voor tankstations langs de snelwegen. De veilingen zijn kassa voor de Nederlandse staat, want de grond waar de tankstations op staan is eigendom van Rijkswaterstaat. 

Welke bedrijven meedoen wil het Rijksvastgoedbedrijf, dat de veiling organiseert, niet zeggen. Als dat bekend zou worden kan het namelijk de veiling beïnvloeden, laat communicatieadviseur Marijn van Bronkhorst weten. Om te zorgen dat alleen serieuze gegadigden meedoen, moet een entreegeld van 1500 euro betaald worden. Daarnaast moeten bedrijven ook betalen voor informatie over de locaties, 100 euro per biedboek.

Tientallen miljoenen voor de schatkist

In totaal zijn er ongeveer 245 locaties. Ieder jaar worden de huurrechten van grofweg twintig van die plekken geveild. Dat leverde de staat vorig jaar 33 miljoen euro op.

Wat de geschatte opbrengst dit jaar is wil Van Bronkhorst ook niet zeggen. De huur die de exploitanten betalen is in totaal nog eens goed voor ongeveer 18 miljoen euro per jaar aan inkomsten voor de schatkist. 

Het veilen van de huurrechten is in 2002 ingevoerd om concurrentie te bevorderen. Tot dat moment hadden sommige pomphouders een doorlopend contract met de overheid voor een bepaalde locatie. Hierdoor was het voor nieuwkomers onmogelijk om een plek te bemachtigen. 

Zittende pomphouder beschermd

Als de locatie voor de eerste keer wordt geveild, dan blijft deze meestal in handen van de huidige uitbater. Dat komt door de opzet van de veiling. Als de zittende ondernemer het hoogste bod heeft, hoeft hij maar maximaal 30 procent daarvan te betalen om nog eens 15 jaar te mogen blijven zitten. Dat geeft hem een groot voordeel ten opzichte van concurrenten.

"Je doet er simpelweg een schep bovenop op wat je denkt dat een locatie waard is", zegt Christiaan van der Straaten. Als adviseur van de Belangenvereniging Tankstations weet hij precies hoe het proces werkt. 

"Je doet er simpelweg een schep bovenop op wat je denkt dat het waard is."

Stel dat de marktwaarde van een locatie 15 miljoen is, dan hoeft de huidige huurder met een knock out-bod van 20 miljoen 'maar' 5 miljoen te betalen om te kunnen blijven, rekent hij voor. Daarmee zal hij de concurrentie waarschijnlijk wel verslaan. Tenzij hij liever de cash wil, vertelt Van der Straaten. "Als hij te laag inzet en daardoor de veiling verliest, krijgt hij de opbrengst."

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Tankstations moeten creatief ondernemen nu iedereen thuiswerkt

De veiling is dus spannender als de rechten voor de tweede keer geveild worden. Dit jaar gebeurt dat bij elf locaties.

"Hier maakt iedereen evenveel kans en vanwege de lage olieprijs letten de grote jongens op de kosten", zegt Van der Straaten. Als de Shell's en BP's van deze wereld het zuinig aan doen, dan kan een kleiner bedrijf zomaar voor een verrassing zorgen. 

Die verrassing zou zo maar eens van Vissers Energy Group kunnen komen. Dit meer dan honderd jaar oude familiebedrijf uit Limburg mengt zich sinds 2014 in de strijd om tankstations langs de snelweg. De ondernemers willen namelijk hun eigen shopformule uitrollen, vertelt directeur Gerbert Vissers. 

Gerbert Vissers. Gerbert Vissers.

Hij is blij met het grote aanbod van locaties dit jaar, want dat betekent meer kansen voor zijn bedrijf, dat brandstof van Esso verkoopt.

"In de eerste ronde is een gelijk speelveld lastig, omdat de zittende partij beschermd wordt", zegt hij. "De tweede ronde biedt wel veel kansen dit jaar, dus daar azen we op, jazeker."

"We zijn er honderd procent zeker bij aanwezig, maar de inhoud van mijn oorlogskas houd ik voor me."

Dat maakt het er niet minder spannend om: "Er gaan substantiële bedragen in om", zegt Vissers. Hoe diep zijn bedrijf in de buidel wil tasten, wil hij niet zeggen. "We zijn er honderd procent zeker bij aanwezig, maar de inhoud van mijn oorlogskas houd ik voor me."

Vorig jaar betaalde zijn bedrijf ruim 16 miljoen voor twee locaties, aan de A1 en de A67.

Opbouw netwerk en zichtbaarheid

Dat kleinere bedrijven ook een plekje langs de snelweg kunnen veroveren komt ook omdat de grote oliereuzen niet alle tankstations even graag willen hebben. "Bij de opbouw van hun netwerk kijken ze eerst naar de snelwegen en vervolgens de grote steden", aldus Van der Straaten. Het draait daarbij om zichtbaarheid, en vooral de stations langs de snelwegen van en naar Amsterdam en die van oost naar west, de A1 en de A12, zijn daarom erg gewild. 

"Total deed bijvoorbeeld een paar jaar geleden een grote aankoop. Dat was vooral een teken naar de markt: wij zijn er nog. Want het is niet makkelijk om terug te verdienen", vertelt Van der Straaten. Het bedrijf kocht de huurrechten voor het tankstation langs de A12 bij Woerden over van BP, voor dik 24 miljoen euro

Het welbekende tankstation langs de A4 in de buurt van Schiphol dat wordt geëxploiteerd door het bedrijf Kok & Zonen. Het welbekende tankstation langs de A4 in de buurt van Schiphol dat wordt geëxploiteerd door het bedrijf Kok & Zonen.

Dat soort bedragen worden nu opnieuw verwacht, bijvoorbeeld voor de rechten van de twee tankstations langs de A4 in de buurt van Schiphol.

Op de veiling vorig jaar van huurrechten voor 19 stations ging ruim 161 miljoen euro om. 

Voor de fijnproever

Maar de strijd om een klein station in oost-Groningen kan ook heel spannend zijn, al is het meer voor de fijnproever. "Ik ben altijd wel benieuwd hoe zo'n locatie wordt ingeschat", zegt Van der Straaten. "De grote locaties zijn niet zo spannend, qua visie. Daar komt zo veel verkeer langs, dan moet je er wel een klotezooi van maken om zo'n plek niet te laten renderen."

"De grote locaties zijn niet zo spannend, qua visie. Daar komt zo veel verkeer langs, dan moet je er wel een klotezooi van maken om zo'n plek niet te laten renderen."

Het terugverdienen van de huurrechten gaat via de brandstofverkoop en met de verkoop in de tankshop, vertelt Tim Schoenmakers, medewerker van belangenvereniging BETA. Het maximale bod op een locatie is dus afhankelijk van de ramingen van wat er in 15 jaar verdiend kan worden.

"Het consumentengedrag is flink veranderd door de coronacrisis, dus ik denk dat er een hele hoop huiswerk opnieuw is gemaakt", vult Van der Straaten aan. 

Gevolgen coronacrisis

De crisis geeft Vissers juist hoop, hij verwacht dat deze een 'prijsdrukkend effect' zal hebben. "De brandstofvolumes zijn teruggevallen en de shops doen het minder. Of de situatie volledig zal herstellen is de vraag, nu meer mensen gaan thuiswerken." 

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Het kleine tankstationwinkeltje verdwijnt: meer onbemande pompen

Hoe spannend ook, de dag zelf is vooral erg traag, beschrijft Van der Straaten, omdat iedere bieding tijd kost. Toch is het volgens hem het hoogtepunt van het jaar: "Een soort van reünie, maar dat speelt zich meer in de gang af dan in de zaal." Die zaal is in Den Haag, op het kantoor van landsadvocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

"Tout tankstation Nederland is er", beaamt Schoenmakers. "Je ziet ze lopen met envelopjes, dus je weet dat ze bieden, maar niet wat."

Geen commentaar Shell en BP

Die geheimzinnigheid is terug te zien bij oliereuzen Shell en BP. De bedrijven willen niet eens zeggen óf ze aan de veiling deel zullen nemen. "Dat is commercieel gevoelige informatie", laten woordvoerders Tim Kezer (Shell) en Jacoline Poldervaart (BP) eensgezind en onafhankelijk van elkaar weten.

Miniatuurvoorbeeld
Lees ook:

Kassa voor de staatskas: 6 vragen en antwoorden over de 5G-veiling

Altijd weten wat er speelt?
Download de gratis RTL Nieuws-app en blijf op de hoogte.

Playstore Appstore

Dit is een artikel van