Een aantal hypotheekverstrekkers lanceerde vorig jaar met veel enthousiasme de 'duurhuurhypotheek'. Het zou de oplossing moeten zijn voor tienduizenden huurders die al jaren braaf een hoge huur betalen, maar niet in aanmerking komen voor een hypotheek. De hypotheek blijkt echter nauwelijks te worden verstrekt.
In de jaarcijfers van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt de duurhuurhypotheek enthousiast beschreven. De pilot zou goed ontvangen zijn door de markt en had succes. Het initiatief won begin juni ook een prijs voor meest innovatieve hypotheekproduct van het jaar 2022.
Toch valt de animo voor dat product tot nu toe tegen. De nieuwe hypotheekvorm is volgens NHG maar zeven keer verstrekt, zo blijkt na navraag van RTL Nieuws. Ter vergelijking: in 2022 werden er 57.113 hypotheken met NHG afgesloten.
Maximaal 1000 hypotheken
Het project startte begin 2022. Hypotheekverstrekkers Aegon, BLG Wonen, Florius en ING bieden sindsdien met hulp van NHG en de Vereniging Eigen Huis de duurhuurhypotheek aan. Het gaat om een proef van twee jaar en een maximum van duizend verstrekte hypotheken.
Maar bij dat aantal zijn ze dus nog lang niet. "We vinden het zelf erg jammer," zegt woordvoerster Tamara Evers van NHG. "We hadden niet verwacht dat het enorme aantallen zouden zijn, maar meer dan zeven." Hoe vaak de duurhuurhypotheek precies is aangevraagd maar niet verstrekt, is bij NHG niet bekend.
Gewone hypotheek
Een exacte verklaring heeft Evers niet. "Het is moeilijk meetbaar te maken waarom er weinig aanvragen gedaan zijn. We vermoeden dat het komt door het beperkte aanbod van woningen en de snelle stijging van de rentes. Toen het proefproject startte, was de woningmarkt heel anders dan nu."
Ook kwam het bij sommige aanvragers voor dat ze toch voor een gewone hypotheek gingen. "Dan bleken ze toch in aanmerking te komen voor een gewone hypotheek, dat is natuurlijk gewoon fijn."
Voorwaarden duurhuurhypotheek
Er zijn best wat voorwaarden voor de duurhuurhypotheek. Het huis dat je koopt, mag niet duurder zijn dan 405.000 euro. Je moet minimaal 3 jaar een woning huren en aantonen dat je altijd zonder problemen je huur hebt betaald.
Die huur moet minimaal een derde van je maandelijkse netto inkomen zijn. Daarbovenop moeten de woonlasten, inclusief verzekeringen en belastingen na de aankoop van de woning, lager zijn dan de huur die je nu betaalt.
Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer is verbaasd over het lage aantal hypotheken dat verstrekt is. "Ik had er meer van verwacht. Misschien zijn mensen zich er toch niet genoeg bewust van geweest dat deze optie er is", zegt hij.
"Maar het kan natuurlijk ook zijn dat de voorwaarden toch te streng zijn of niet meer aansluiten bij de markt nu."
Hoge lasten
Ook woningmarktkenner Hans de Geus denkt dat de huizenprijzen en rentestijging het proefproject dwarszitten. "De rekensom kan niet meer uit. Dat komt door de gestegen rente, daardoor liggen de maandlasten van je hypotheek al snel hoger en dus is kopen niet snel meer goedkoper dan huren."
Juist die maandlasten moeten volgens de voorwaarden van de duurhuurhypotheek lager uitvallen dan de huur die een aanvrager nu betaalt.
Kleine groep
Boelhouwer voegt daaraan toe dat sowieso maar een kleine groep huurders aanspraak kan maken op de duurhuurhypotheek. "Er zijn helemaal niet zo heel veel huren in Nederland die hoger zijn dan 1200 euro. Dat zijn er ongeveer 100.000 en daar zitten veel huurders tussen die helemaal niet willen kopen. Bijvoorbeeld expats of ouderen."
Ook de prijs-kwaliteit verhouding van woningen speelt volgens Boelhouwer een rol. "Een gemiddelde woning voor 405.000 euro vind je niet in het centrum van de stad. Terwijl je daar wel een huurwoning met een huur van 1500 euro vindt."
Niet de eerste keer
Het is niet voor het eerst dat een duurhuurhypotheek pilot weinig hypotheken oplevert. In 2019 startte hypotheekverschaffer BLG Wonen al een proef. Zij hadden honderden aanmelders, maar verstrekten uiteindelijk maar zes hypotheken.
Met het aanhaken van NHG en andere hypotheekverstrekkers in 2022 was er de hoop dat er meer vraag zou komen. Maar dat is voorlopig niet het geval.
Blijven proberen
Hoewel het nu de tweede keer is dat een proef met de duurhuurhypotheek tegenvalt, vindt Boelhouwer niet dat het experiment mislukt is. "Het is niet verkeerd om dingen te blijven proberen. Het zou dom zijn om dat niet meer te doen. Maar misschien moet de conclusie wel zijn dat dit voor deze groep niet werkt."
De Geus denkt daar anders over: "De leencapaciteit van mensen is niet het probleem, maar de te dure huizen in Nederland. Meer lenen verhoogt uiteindelijk alleen maar de huizenprijs. De duurhuurhypotheek zou alleen maar prijsopdrijvend werken."
