De vraag naar nieuwbouwappartementen neemt zo hard af, dat steeds meer projectontwikkelaars de bouw van hele complexen en woontorens uitstellen of zelfs annuleren. En dat terwijl de woningnood nog altijd onverminderd groot is. "Mensen kopen liever een tweedehands woning."
Een 'geweldige en centrale locatie in het bruisende hart van Amsterdam Zuidoost'. Maar de 263 woningen die in het beroemde Zandkasteel gerealiseerd worden, zijn inmiddels uit de verkoop gehaald en worden nu verhuurd. Reden? Een gebrek aan kopers.
Een soortgelijk lot viel Park Valley Diemen ten deel. 'Een plek waar je jezelf kan zijn, op rails-afstand van geliefd Amsterdam', met 322 koopwoningen (en 380 huurwoningen). Ontwikkelaar BPD haalde onlangs de woningen uit de verkoop. Van de 75 woningen die in de eerste fase in de verkoop gingen, werd maar 13 procent verkocht.
Te weinig kopers, woontoren niet gebouwd
En in Rotterdam werd zelfs de bouw van de hele Glashaventoren geannuleerd, een woonflat waar 141 koopappartementen zouden komen. Ook hier was de conclusie: kopers zijn terughoudend geworden vanwege de gestegen hypotheekrente.
"Met veel enthousiasme en vertrouwen zijn wij in 2022 gestart met de verkoop van woningen voor Glashaven in Rotterdam. Helaas zijn de economische omstandigheden de afgelopen periode drastisch gewijzigd", meldt de projectontwikkelaar. "Helaas zijn wij hierdoor genoodzaakt de woningen in Glashaven uit de verkoop te halen."
Het zijn zomaar wat voorbeelden van grote appartementencomplexen die de laatste maanden te maken hadden met een schrikbarend gebrek aan interesse van kopers. Dat is ook terug te zien in verkoopcijfers van de branche. De verkoop van nieuwbouwwoningen is met 43 procent afgenomen, zien ze bij WoningbouwersNL, de vereniging van woningbouwspecialisten.
Hogere maandlasten
Niet zo gek, vindt woningmarktexpert Hans de Geus, gezien de sterk gestegen hypotheekrente. "De maandlasten zijn daardoor zo veel hoger: mensen kunnen die hoge bedragen niet meer betalen."
"De prijzen van tweedehandswoningen zijn gezakt. Nieuwbouwwoningen lijken daardoor nu veel te duur. En dat zijn ze natuurlijk ook", aldus De Geus. Het probleem is alleen dat die nieuwbouwwoningen niet zomaar in prijs kunnen zakken, omdat de projectontwikkelaar de grond al heeft aangekocht voor een enorm hoog bedrag.
Vanaf 350.000 euro moeilijk verkoopbaar
Vooral appartementen vanaf 350.000 euro blijken lastig te verkopen. Het duurste appartementensegment, vanaf 500.000 euro, kost gemiddeld zo'n 202 dagen om van de hand te doen.
Áls ze al verkopen, want in dat segment wordt veel uit de verkoop gehaald, zegt Jannes van Loon, woningmarktonderzoeker bij WoningbouwersNL. Ter vergelijking, een grondgebonden nieuwbouwwoning van meer dan 500.000 euro verkoopt al na 44 dagen.
In onderstaande video legt Sam Trompert uit waarom de bouw van te dure huizen een probleem is.
We bouwen al een tijdje te dure huizen, en dat is een probleem
Dat die vraaguitval juist in appartementen zichtbaar is, vormt voor de woningmarktdoelen van het kabinet een groot probleem. Binnenstedelijk kun je namelijk vooral appartementen bouwen. Om voldoende sociale en betaalbare huurwoningen te bouwen, heb je dan duurdere koopappartementen nodig.
Winst halen uit dure segment
Dat zit zo: eigenlijk bestaan de meeste woontorens en appartementencomplexen uit drie type woningen. Sociale huur, betaalbare koop en/of middenhuur en dure koop en/of huur.
Op de sociale huur maken bouwers een beetje verlies, de bouwkosten krijgen zij er niet uit. Bij betaalbare koop en middenhuur spelen ze quitte. De winst moet dus worden behaald in het duurdere segment. Als daar de koop dan wegvalt, stort het verdienmodel van het hele project in.
Dure koop
Wat de situatie complex maakt, zegt Van Loon, is dat er wel degelijk vraag is naar woningen, maar niet naar dure appartementen. Terwijl steden wel inzetten op de bouw van appartementen. "En probeer in steden maar eens te bouwen voor 350.000 euro per appartement."
Dat kan niet uit, zegt Van Loon. "Nu is 85 procent van de nieuwbouw boven de 3,5 ton. Dat moet naar minder dan 33 procent. Je kunt niet van de ene op de andere dag die omslag maken." En kleinere appartementen bouwen is ook niet makkelijk. "In Amsterdam en Utrecht mag je niet meer bouwen onder de 40 m2."
Model op de schop?
De grote vraag is hoe dit probleem opgelost moet worden, want al die extra woningen zijn keihard nodig. Iemand moet het verlies nemen, stelt De Geus. Ofwel de gemeente springt bij, om het project toch uit het slop te trekken, of de pijn moet genomen worden door de projectontwikkelaars. "Je kan zeggen: zo is het spel, laat ze maar failliet gaan en laat iemand anders goedkoop dat project kopen. Dan kunnen tegen lagere prijs die woningen toch op de markt komen."
Maar beide opties zijn niet ideaal. De overheid die moet bijspringen als het slecht gaat, maar de winsten die bij de bedrijven belanden als het goed gaat: dat voelt oneerlijk. En projectontwikkelaars failliet laten gaan, zorgt weer voor een hoop vertraging.
Van Loon denkt dat er ook nog een derde optie is, om goedkoper te bouwen. "Ik denk dat je bij appartementen moet kijken naar kleiner en minder luxe, meer gedeelde voorzieningen, je moet echt veel creatiever gaan kijken."
