Vorig jaar een nieuwbouwhuis gekocht dat nog moet worden opgeleverd? Houd goed de waarde van je huidige woning in de gaten. Door de prijsdalingen valt er namelijk mogelijk een gat in de financiering. "Zorg ervoor dat je een plan B of zelfs een plan C hebt."
Een overbruggingshypotheek is een type lening dat vaak gebruikt wordt wanneer je van het ene koophuis naar een nieuwe woning verhuist. Kortom, het is een hypotheek die letterlijk de periode tussen het oude en het nieuwe huis overbrugt.
Hoe langer de overbruggingsperiode, hoe groter de problemen worden als de huizenprijzen blijven dalen. "Dit probleem komt nu aan de oppervlakte", zegt Age Huitema van hypotheekkantoor Frits. "Het is vooral van toepassing op mensen die in 2022 een nieuwbouwwoning hebben gekocht, die nog niet is opgeleverd."
Kantelpunt
Wie een nieuwbouwhuis koopt, moet zo tussen de 11 en 24 maanden wachten op de oplevering. Tot de woning klaar is en de oude woning is verkocht, kan een overbruggingshypotheek worden afgesloten. Het oude huis wordt dan getaxeerd en op basis daarvan wordt de hypotheek afgesloten.
De overbruggingshypotheek los je uiteindelijk af met het geld dat je binnenkrijgt uit de verkoop van je oude woning. Omdat huizen de afgelopen jaren in waarde bleven stijgen, was het gunstig dat huis pas aan het einde van het traject te verkopen. Dus als het nieuwe huis bijna af is.
Maar 2022 was een kantelpunt. Volgens cijfers van makelaarsvereniging NVM daalden in het vierde kwartaal van 2022 de prijzen van de gemiddelde koopwoning het hardst in negen jaar tijd. De prijsdalingen zijn vooral aanzienlijk rondom Amsterdam en Haarlem, met gemiddeld negen tot tien procent in een jaar tijd.
Mensen die een overbruggingshypotheek hebben afgesloten voor de daling inzette, kunnen nu in de problemen komen. Want als hun huis uiteindelijk wordt verkocht onder de taxatiewaarde kan dat een gat in de financiering betekenen.
Tienduizenden euro's restschuld
Stel, het oude huis wordt getaxeerd met een ton overwaarde, maar uiteindelijk wordt het verkocht met 'slechts' 70.000 euro overwaarde. Dan moeten mensen zelf 30.000 euro zien te regelen om hun overbruggingshypotheek af te lossen. "Dat kan bijvoorbeeld door spaargeld, of door de hypotheek te verhogen. Daar moet dan wel voldoende inkomen voor zijn", zegt Huitema.
Dit voorbeeld geldt overigens alleen voor mensen die een overbruggingspercentage van 100 procent, dus van die volledige ton, hebben afgesloten. De meeste geldverstrekkers gaan nu niet hoger dan 90 procent, om het risico op een restschuld te verlagen.
Anne (liever geen achternaam) uit Amsterdam heeft echter nog een overbruggingshypotheek van 100 procent. Maart 2022 kochten zij en haar vriend een nieuwbouwwoning in Weesp, waar ze naar verwachting in mei 2024 in kunnen. "We waren van plan onze woning pas tegen het einde te verkopen, maar vanwege alle berichten over de dalende woningprijzen hebben we ons huis eerder te koop gezet", vertelt ze.
Het huis staat nu een maand te koop voor 650.000 euro, er is één bod uitgebracht. "Maar dat vinden we te laag, het bod was 610." Toch maakt Anne zich nog geen zorgen. "We hebben genoeg spaargeld achter de hand, en eventueel kunnen we onze hypotheek nog verhogen. We hebben niet voor het maximale bedrag gekocht."
7700 huishoudens
Hypotheekadvieskantoor Frits vergeleek de prognose van de woningmarkt van ABN Amro met de afgesloten overbruggingskredieten tussen november 2020 en oktober 2022. Naar schatting zullen ruim 7.700 huishoudens de overbruggingshypotheek niet in zijn geheel kunnen aflossen uit de verkoopopbrengst. "Dit zijn met name kopers die in 2022 een hypotheek voor een nieuwbouwhuis hebben afgesloten", aldus Huitema.
Vereniging Eigen Huis ziet nog geen toename van het aantal hulpvragen dat hiermee te maken heeft. "Banken houden nu wel een veiligheidsmarge aan en geven niet langer 100 procent overbruggingskrediet, ze gaan niet hoger dan 90 procent", aldus Hans André de la Porte. Ook fijn: "De rente op de overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar."
De VEH adviseert tijdig contact op te nemen met de bank of hypotheekadviseur als je alsnog financiële problemen verwacht. "Dan kan in overleg worden besloten wat het meest verstandig is; de prijs van de oude woning verlagen voor een snelle verkoop, tijdelijke verhuur van het te koop staande huis of extra tijd nemen", zegt André de la Porte. "Alleen zelf weet je is wat je financiële situatie is en hoe lang je kan en wil wachten."
Klap geld
De Amsterdamse Anne bekijkt het nuchter. "Als we ons huis nu voor een goed bedrag kunnen verkopen, moeten we een tijdelijke huurwoning zoeken en dat kost ook een klap geld", zegt ze. "Als we ons huis pas volgend jaar verkopen, leveren misschien in op de verkoopprijs, maar dan hebben we in ieder geval niet maandenlang een hoge huur gehad. Uiteindelijk lever je altijd wat in, denk ik."
Hypotheekadvieskantoor Frits wil mensen in ieder geval bewust maken. "Dat men in ieder geval beseft dat dit speelt en dat dit een risico kan zijn. Zorg ervoor dat je in ieder geval een plan B, of zelfs een plan C hebt", zegt Age Huitema. "Voor wie nu wacht op een nieuwbouwwoning en het oude huis nog niet verkocht heeft, breken spannende tijden aan."
*De naam Anne is op verzoek gefingeerd
