Economie

Knot: woningmarkt is stuk door deze 3 redenen

11 februari 2019 19:15 Aangepast: 11 februari 2019 20:45

Met z'n allen cashen of met z'n allen onder water: de Nederlandse woningmarkt heeft last van hoge pieken en diepe dalen. Dat is niet goed, vindt de baas van de Nederlandsche Bank, Klaas Knot. Hij legde vandaag in een speech bij vastgoedadviseur Capital Value uit wat er - volgens hem - mis is met onze woningmarkt.

De Nederlandse economie is te afhankelijk van de woningmarkt, stelt Knot in zijn speech. Om maar een voorbeeld te noemen: zijn collega's hebben berekend dat de groei van de consumptie in 2013 voor - hou je vast - 60 procent werd bepaald door het herstel van de huizenmarkt.

Dat klinkt misschien prima in goede tijden, maar, zegt Knot: "U moet wel bedenken dat dit effect twee kanten op werkt: in mindere tijden zorgt diezelfde huizenmarkt ervoor dat bij ons het dal extra diep is."

Kortom, onze economie is een beetje gegijzeld door de woningmarkt. Knot geeft daar drie verklaringen voor en vertelt ook wat hij graag anders zou willen zien. 

Reden 1: We mogen veel te veel lenen

"Het aangaan van hypotheekschulden wordt ons in Nederland wel erg aantrekkelijk gemaakt", ziet de DNB-president. De hypotheekrenteaftrek is daar een belangrijk onderdeel van. 

Ook moeten Nederlanders, in vergelijking met omringende landen wel erg weinig eigen geld meenemen als ze een woning willen kopen. "In een jubelstemming kunnen huishoudens dan gemakkelijk met geleend geld tegen elkaar op blijven bieden. Bij een huizenprijscorrectie blijkt zo'n schuld al snel te hoog: vele hypotheken staan opeens onder water."

Die hoge hypotheekschuld moet dus kleiner worden, vindt Knot. Onder meer door te verplichten dat mensen meer eigen geld moeten meenemen als ze een huis willen kopen. En door de hypotheekrenteaftrek verder af te bouwen.

Reden 2: Er zijn te weinig woningen in de vrije huursector 

De politiek is te veel bezig geweest met de sociale huur en koopwoningen en veel te weinig met de vrije huursector, vindt Knot. Dat is niet slim, want die vrije huursector functioneert idealiter als 'drukventiel': is de sociale huursector te vol of koopwoningen worden te duur, dan moet de vrije huursector een goed alternatief zijn om zo 'lucht te laten ontsnappen'. 

Huren moet dus weer een aantrekkelijk alternatief worden voor het kopen van een woning, vindt Knot. Dat is het nu veel te weinig. Een woning kopen is fiscaal erg voordelig en huurwoningen in de vrije sector zijn zeer schaars.

"Waar net na de Tweede Wereldoorlog de woningvoorraad nog voor 60 procent uit vrije huur bestond, is daar anno 2019 nog geen 10 procent van over", aldus Knot.

Die fiscale voordelen voor het kopen van een woning moeten wat Knot betreft 'tot het verleden behoren'. En de vrije huursector mag een stuk groter, terwijl de sociale huursector moet worden afgebakend. 

Reden 3: Er wordt te weinig bijgebouwd (door perverse prikkels)

Nederland heeft een bijzondere woningmarkt: bij prijsstijgingen wordt er namelijk niet zo heel veel bijgebouwd. "Ook hier is Nederland internationaal gezien een uitschieter", ziet Knot.

Juist starters zijn hier de dupe van. Want zij hebben behoefte aan voldoende aanbod van betaalbare woningen, terwijl er op dit moment vooral hogere huizenprijzen zijn en niet meer aanbod. 

Dat heeft deels te maken door de crisis, waardoor de gemeenten en de bouwsector een grote klap hebben gekregen. Maar er is ook iets structureels aan de hand, signaleert de DNB-president: "Want heeft iedereen in het woningbouwproces wel voldoende prikkels om woningen te bouwen? Willen de eigenaren van grond wel altijd hun bouwgrond ontwikkelen wanneer de prijzen toenemen?"

'Gemeenten en ontwikkelaars hebben belang bij schaarste'

Vorige week werd dit ook al besproken in het RTL Z-programma Z zoomt uit. Hoogleraar Peter Boelhouwer legde uit dat gemeenten en projectontwikkelaars belang hebben bij schaarste op de woningmarkt. Soms levert vertragen (minder - snel - bouwen) namelijk meer geld op. En dat allemaal ten koste van de woningzoeker.

`